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解读楼市新政,房价可以随便降?

      昨天(3月4号)下午,东莞市发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》。


          
       文件指出:在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后,应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格,严格按照明码标价格式要求对外销售,实际成交价格不得高于申报价格,也不得低于申报价格的90%。
 
       取得预售许可证或现售备案证书180天后,对未售出房屋的申报价格进行调整,调高幅度不超过5%,调低幅度不限。
 
       加上这几天就驻马店降首付被约谈,昨天广州公寓“解绑”政策一日游。
 
       所以有媒体将这份文件解读为:


 
       房价随你降!
 
       客观来说,这份文件不仅是购房者想看到的政策。也是目前房企想要看到的政策。
 
       但如果你真的信以为真,那就太天真了。
 
       首先,在解读这份文件的时候,应该有一个前提:住建部是否完全取消价格审批。
 
       这是一个很重要的前提,因为只要有“价格审批”的存在,你可以随意降价报审,但批不批不一定。
 
      另外,东莞也并没有在某文件中说明取消限价。
 
       其次,价格战是除了购房者之外,所有相关方都不希望出现的情况。
 
       我们在很多文章中都强调,只有房企和房企才是敌人。
 
       疫情之下,各房企线下销售基本“团灭”,一些房企看似线上依然卖的火热,我是不相信的。不过对于房企来说,有人信就好。毕竟成交数据好,才能融来更多资金过渡。
 
       这时候适当的降价,可以增加成交,从而在一定程度上缓解资金问题。
 
       但市场存在大量政府帮扶不到中小房企,他们线上渠道、融资能力薄弱,想要活下去,只能大幅降价。
 
       稍不注意就会出现价格战。
 
       当然,这样对于购房者来说,是实实在在的利好。
 
       但真的出现这种情况,明显有违“三稳”的调控基调。
 
       庄家不答应,也不会放任这种事情发生。
 
       去年湖北、安徽、江苏等地都曾出现过“限跌令”,我们都曾做过解读,内核只有一个。
 
       地价不能降。
 
       所以,指望房价大跌的可以坐下歇歇了。
 
       当然,这并不意味着东莞短期之内房价一定不会下调。
 
       因为东莞是典型的外贸型城市,经济对外依存度极高,而当前疫情在国际上扩散之势越来越大,所以今年东莞的经济压力会比较大。同时,国内形势并不比国际形势更好,所以“出口”压力剧增,但“内销”难度也不小。这进一步增加了东莞的压力。
 
       在这个时候,楼市的基石作用开始凸显。
 
       房价适当下调一些,明显可以增加楼市的活跃程度。
 
       同时,房企销售不成问题,后续拿地也会有动力。
 
       有了钱的地方,在救助受困的东莞企业时,也会更有底气。
 
       这是一个正循环。
 
       但如果房价降幅太大,则会适得其反,毕竟楼市存在严重的买涨不买跌的心理。而且这样不仅稳不住房价,同时也稳不住地价和预期。
 
      很多小伙伴对利率转换还有疑问,可以翻看:新的房贷利率政策要实施,新旧房贷利率切换LPR要注意
             

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