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威海楼市最新消息:10月份的楼市是这样的

      十月过半,对于我来说今年又结束了。因为我觉得树上的叶子掉光了的时候,便意味着威海的一切将进入“冬眠”。
 
      北方的冬季色彩单调,威海虽然还有蔚蓝的大海,但对于摸爬滚打在社会中的年轻人来讲,已经无暇从茫茫灰白间去寻味那一抹蓝。
 
      北方的冬季很冷,不想出门。如今的楼市似乎比季节还要冷,没有客户的情况下,我也没必要出门的。索性静下心来,看看现在的威海楼市,拨拉拨拉外面的房地产行情。

威海楼市最新消息
 
      外面的楼市一点也不比威海好到哪里去,但有一个共同点,就是开发商都在拼命的扛着。不管你二手房房东卖多少钱,也不管售楼处看房客比保洁大妈来的次数都少。没办法,那也得扛,降价可能会取得一时效果,但谁敢轻易冒头,谁也不想被约谈约谈呢。
 
楼市限跌令
 
      除了岳阳,江阴、昆明、惠州、唐山等城市先后出台类似政策。
 
      按住了房价下跌的苗头,堵死了房价下跌的后路。开发商们怎么办?传统的节假日促销、特价已经被玩烂了,购房者似乎并不在买单。
 
      楼市是创造无数个奇迹的地方,更是产生数不清奇葩的所在。
 
      2018年威海楼市顶账房被叫停,如今开始玩工抵房,先解释下什么叫工抵房:工程抵押房(工抵房)是指在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)的产权或使用权。
 
      它和顶账房有点异曲同工的意思,我们先看下顶账房的逻辑(下图):

工抵房、顶账房原理 
 
      那么工抵房名义上是抵给施工方的房子,然后再委托售楼处低价处理。所以,我们应该能明白这是什么意思了吧。
 
      工抵房这个词,早就有只是一直没被用到,如今用可能是真没办法了,同时也是最好的办法。上个月羊亭世茂雅庭玩了一把,效果不错。这个月中介朋友圈开始发一品莲花、三盛工抵房宣传。你还别说,效果还不错:

威海三盛璞悦府工抵房
威海工抵房现场
 
      如果算上之前的信泰龙瑞国际大促销,现在的威海新楼盘似乎要热闹了,我是盼着再热闹些。
 
      眼看到年底了,新楼盘着急回笼资金是有情可原的,适当的给些空间没多大问题,可关键是恒大风波还没有过去,恒大的项目还没有复工。
    
      9月份恒大暴雷,让本就观望情绪浓重的威海楼市,无疑是雪上加霜。本来新二手房的销量已经开始拉大,这下好了,新盘售楼处也门可罗雀了。
 
      但有这么一个楼盘让我很惊诧,地是地王、房价也是顶尖,在如今这个大环境下,按说不应该是高端产品销售的好时候,更何况都说威海人没钱。但实际上呢,打脸了,惊到了。
 
中海金线鼎海景房
中海金线鼎加推海景房
 
      上图是10月2号中海地产金线鼎项目官方公号平台发布的房屋信息。2021年6月份开盘,房价在2-3万元左右,主力户型为125平-143平3居-4居。总价最低都要靠近300万一套。用了四个多月时间瞰海高层就“收官”了。
 
      不管你信不信,人家就这么发的,但我觉得我没有理解错误。同时,金线鼎让我明白了三个观点:
 
      1、不要再说威海的房子卖不动(下面会公示最近三个月威海房屋成交量,更能体现)
      2、谁说威海人没有钱,金线鼎的房子不论单价还是总价,在威海都算是顶尖的了,可销量依旧火爆,据说本地人买的很多。
      3、不要威海海边的房子没人要,看看金线鼎,看看华润湾九里和华发九龙湾的销量及入住率。
 
      如果说金线鼎楼盘特殊,地段稀缺,那么威海其他楼盘销量也还是呈现增长势头的,看看过去三个月威海房屋成交信息:
 
      9月威海四区房屋共成交3292套,总成交面积为285854.4㎡;其中住宅成交2040套,住宅成交面积224731.13㎡。
      8月威海四区房屋共成交2738套,总成交面积为234793.99㎡;其中住宅成交1450套,住宅成交面积167335.1㎡。
      7月威海四区房屋共成交1891套,总成交面积为186147.67㎡;其中住宅成交1412套,住宅成交面积158339.8㎡。
 
      看到这组数据是不是很意外,都说楼市在变冷,为何威海房屋成交量在增,尤其是9月份的住宅成交量较前两个月有41%的上升,这也许是威海新盘价格坚挺的主要原因。
 
      再有就是9月份新房的供应充足也是成交量上升的主要原因:
      环翠区共获批15张预售证,涉及6个项目,占比42%,项目包括富力星光天地、城投春和里、中海金线鼎、海信观澜、世茂雅庭、海信君澜;
      高区共获批11张预售证,涉及6个项目,占比30%,项目包括威海慧园学府、保利明玥风华、城建新苑壹号、威高七彩城云山郡、融创·云庭壹号、金猴观湖阅山;
      临港区共获批6张预售证,涉及3个项目,占比17%,项目包括云福星苑、中南威高林清月、万城花开;
      经区共获批4张预售证,涉及3个项目,占比11%,项目包括金地华发峯范、财信保利名著、华发九龙湾。
 
      再结合目前威海市区各个区域的房价情况。
 
      三个主城区基本维持不变,主城区范畴的边缘楼盘特建房、工抵房涌现较多,比如三盛、信泰。其次就是临港房价回归6000-7000左右。

威海二手房销售遇冷 
 
      二手房方面,房价与成交双双走低,市场关注度明显回落。很多中介都开始抱怨二手房市场实在是不景气。上图是一朋友委托中介卖房子的聊天记录。情况就是,有套二手房,尤其是老房子,如果想卖一个理想的价格很难,即便降价也是少有人关注。威海市区内如此,其他偏远区域表现的更是明显。
 
      最典型的就是银滩。
 
      多年房价未涨的银滩,好不容易在2019年迎来了房价小幅上扬,一些好一点的、能够供暖的小区,十几年房龄的板楼,房价由3000左右涨到了4500元左右,有的装修好楼层低的甚至挂牌到5500元/㎡。即便到了2020年疫情期间,房价也没有松动。银滩持房房东难得态度硬气一次。
 
      可谁承想,到了2021年,行情急转直下。咔嚓一下,就像一棵长得好好的树苗被人拦腰斩断。上面说的房子价格一下又掉到了3000左右,重要的是此时的银滩房子,基本上是没人问了。
 
      如此看来,威海楼市已经分化到了极致啊。新房与二手房的分化,区域间的分化。所以,对于购房者来说,买房看的还是地段,别管什么海景房、养老房,好地段的房子最起码你能卖出去。
 
      更不用管什么开发商有多牛,难道恒大不够牛?
 
      买房回归本质,就看需求与供给,然后再看开发商的施工进度及施工人数,很多人被恒大的期房吓怕了,现在买房最重要的是,你得能拿到钥匙。
 
      临近年底了,今年开发商的资金回笼难度应该会比较大,让特价房、工抵房来的再猛烈些吧!

             

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