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今年威海土地出让的计划里,有哪些好地块值得期待(一)

      威海市区2021年的土地出让计划是在5月底公布的,本来没打算说的,一直有朋友问,就说一下吧
 
01
 
      按照我们一般的理解,计划应该是提前出,比如说2021年的计划,应该2020年出吧,可现在2021都过去一半了,计划才发布出来,时效性大打折扣,这也是我没想说的原因,不过好像历年都是这样,任性,没办法
 (个中原因不得而知)
 
      借此,也提醒大家一点,计划并不是事实,从计划到最终落地还有很大的变量,比如说18年公布的威海土地出让计划是要出让101宗,但最终实际成交的是55宗;19年公布的土地出让计划是要出让163宗,但最终实际成交的是49宗,这其中,有个别地块是流拍了,有一部分是推迟拍卖了,还有一部分是规划改变取消拍卖
 
      说明这一点,是要大家更理性地对威海待计划出让土地
      在交流中,很多客户会问到这样的问题:我觉得某某项目旁边那块地不错,什么时候开发?
 
      我认为,等地块这个问题,除非你现在不缺房子而且随时都能买下想要的房子,否则我是不推荐的,原因主要有三方面
 
      其一,我们不知道这块地最终的规划是什么,优质的地块完全有可能不建住宅,而用于文化、教育、产业等配套的建设,若是如此,岂不是白等一场,还耽误自己的居住品质升级计划
 
      其二,我们不知道该地块上市的具体时间,等一年两年三年都有可能,金线顶的规划就长达13年,这中间就发生很多变化,举个例子

      下面是规划局18年11月公布的一项金线顶地段规划调整
      调整的部分用黑色圈出来了
 
威海土地出让

      之前规划的住宅混合用地(咖色部分)和商业用地(红色部分)有一部分调整成了公园绿地
 
      再比如说,现在璞悦山项目所在地,就是原华东数控厂那里,是19年计划出让的地块,但实际上,直到2020年11月,这块地才拿出来拍卖,结果大家都知道,被万科和威高联合拿下,做出了城区稀缺的六层洋房项目璞悦山
 
      其三,你不知道未来这块地所出项目的价钱,因为开发商、产品、物业你都不知道
      所以,等地块,对普通购房者来说,真不是一个好选择
 
       下面,言归正传,我们来看一下今年威海计划出让的土地有哪些值得期待的
 
02
 
      先概括说一下,2021年威海各区土地出让计划,环翠区出让数量最多,出让宗数最多,出让面积也最多,但中心城区主要是商业用地,住宅用地都集中在张村、羊亭、嵩山街道、温泉镇等
 
      经区出让的土地大都集中在中心城区,而且体量都比较大
 
      高区出让的土地虽然中心城区的不少,但面积都比较小,也就是只能建几栋楼,甚至有的土地只能建两栋楼,面积大的地块主要位于初村镇
 
      临港,相对前两年出让的大批量的好地块来说,今年出让的土地很少,也没什么亮点,就不提了
 
      从质量上看,经区推出的土地是最好的,我们就先看看经区

03
 
      经区出让的重点地块主要在长峰片区和凤林片区
 
      如图,长峰片区出让的地块集中在平度路以南、海峰路以北,环山路以东、青岛路以西

威海经区土地出让
 
      位置相近,享受的配套也相通,只是距离稍有差异
      北面是万达广场和富力的商业,东面有正在装修的居然悦购商场
      “3”东面紧邻着长峰农贸市场和长峰家具城
 
      学区来说,三个地方对应的都是长峰小学和皇冠中学(北校区)
      皇冠中学(北校区)就是长峰校区,前段时间改名了,而且新出的文,皇冠校区北校区的学生到了初四要到皇冠中学南校区就读,这一点对北校区的学生来说无疑是一大利好
 
      再说说不利因素,都是道路问题
      “1”西面就是环山路
      “2、3”西面是高铁线
      噪音污染是不可避免了
 
      这几个地块东面呢,紧邻的都是老旧小区,大多是六层的那种,还有厂房
      不过,就当前来说,这几个地块的位置是很不错的,容积率也都不超过2,大概率是会建高端改善项目,尤其是“3”容积率只有1.2,很有可能有洋房产品
 
      再来看凤林片区
      凤林这个区域在整个威海来说,是难得的平坦的
      随着精致城市建设的推进,凤林区域大面积的厂区都成了列入整治规划的低效用地
      相对于老小区拆迁,厂区的拆迁是非常经济的、处理的问题少,速度也快
      从这方面来讲,开发商也喜欢
 
      当然,这些都还是次要的,更重要的是凤林的地位今非昔比
      凤林位于九龙湾南面,两个区域是紧邻的
      随着区域发展,已经呈现融合之态
      九龙湾这个片区高档小区为主,华发新天地也是高档商业,再往东就是中韩自贸区,去年经区的行政服务中心也搬到了这一片,在齐鲁大道北面,斜对面是凤集金茂悦和碧桂园玖玺台两个楼盘
      这两年,进入凤林的开发商也都是一线房企,整体地抬升了凤林区域的面貌,也吸引了越来越多购房者的目光
 
威海枫林土地出让
 
      首先上面提到了凤集金茂悦和碧桂园玖玺台,这两个楼盘之间就有一块计划出让土地
      这块地是正对着经区新的政务服务中心,隔齐鲁大道相望,这里原来是豪顿华工厂
      比凤集金茂悦的位置好,比碧桂园玖玺台的规模大,有141亩,还能享受到这两个楼盘销售所说的所有周边配套,去售楼处考察的时候,两家的售楼员都说这块地是自己的,可见,确实是一块香饽饽
 
      另一个好地块在迪尚三盛璞悦府北面,恒大悦澜庭西面
      我们前面撰文讲过迪尚三盛璞悦府,这个楼盘最大的优势是配套,你住进去,立刻就能享受到周边完善的配套,比如说学区是新都小学和新都中学,经区仅次于皇冠中小学的好学校;医疗配套是市立三院、海大医院;购物有齐鲁商城,菜市场也有;而且这些配套都很近,都在两公里范围内
      而这块地呢,自然是同样享受着这些好配套,距离齐鲁商城、市立三院、新都学校更近
 
      不过,在这里要提醒大家一句,学区是个不确定因素
      根据凤林区域的规划,碧桂园玖玺台西面,就是威东日食品厂这里,规划了一块中小学用地;还有财信保利名著北面,有一块中学规划用地
      主要是,这个片区新建的小区越来越多,原有的学校难以满足需求,等到新小区陆续交付,新学校也陆续落地,这个区域的学区肯定是要重新划分的,重视学区的朋友们一定要注意这一点
 
      经区出让的土地中还有一块体量很大(206亩)的商住用地,位于天东片区
      位置如下图

威海经区土地出让
 
      面积虽然很大,但这个片区的各方面配套就不如凤林了
      这块地周边的项目如蔚海新天地、小城故事、台北家园等等,都是刚需楼盘,将来开发刚需刚改楼盘的可能性也比较大
 
      下一篇继续说其他区域
             

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