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威海区域点评:经区凤林怎么样

      一个城市的发展,基本都是以老旧的核心城区为中心,向四周以摊大饼的形式建设开来,尤其是房地产开发,更是一层一层的,越建越靠边。威海的经区、高区以及温泉、张村、羊亭就是很好的例子。这张饼有多大,有多香,则要取决于这个城市的最终发展。北上广深如此,三四线城市更是如此。当然,在这个过程中,最受益的还是要属那些城市边缘地带,今天就拿威海经区的凤林来说道说道。

威海凤林怎么样
 
      凤林属于经区的东南角区域,东侧一条海埠路算是凤林的东边界线;西侧与新都相连,南侧到凤林路,再往南间隔一段“真空”地带后与温泉工友相通;北侧则以齐鲁大道为分割线。
 
      可以说凤林的势力范围是真的不小。但是凤林原本并不是个被人们关注的地方,如今在经区开发到极致,基本没什么空地的情况下,凤林所“储备”的一些厂区地皮,开始被激活了,而且来的都是有头有脸的房企,一个又一个的大盘,使得如今的凤林,那叫一个大气,先是恒大悦澜庭,之后保利财信名著,紧接着金茂悦、碧桂园、三盛等,后面还可能会有某某某,反正凤林的地还有很多储备。
 
      凤林最终接棒了经区深层次全面开发的使命。更是威海这波发展浪潮的受益者,虽然来的有些晚,但是红利反而比之前开发较早的主城区的要大。(插一段:一些城市的老城区较好地段,由于开发较早,地皮卖不了几个钱,房子更是一些老旧多层结构。反而这些后开发的区域,则完完全全享受到了房地产大发展的成熟果实,地皮卖的贵,房子也值钱了,更重要的是现在都是一些一线品牌房企的盘子)
 
      那么凤林到底怎么样呢,接下来我们就详细说说。
 
      1、了解凤林
 
      说到凤林得先说说老集,因为凤集金茂悦太火了,其中就是凤林老集的意思吧。
 
      老集:建于明代,原称三里集,以距海三里,设集市于此,得名。后集市迁往村南凤林,始称老北集。
 
      再说说凤林:建于元明之际,吉祥传讹地名。原作凤临,相传曾有凤凰飞临,故名。
 
      近年:
 
      1945年8月设凤林区。
      1958年9月,凤林公社机关由凤林迁至蒿泊。
      1981年更名为蒿泊公社。
      1984年3月,撤销蒿泊公社,设立蒿泊镇。
      1992年12月24日,鲁政函民字[1992]60号文批准撤镇,设立蒿泊街道。
      1993年1月18日,威政发[1993]3号文批准,蒿泊街道由环翠区划归经济技术开发区管理。凤林街道面积12平方千米,人口2.3万人,辖新都1个居委会,蒿泊、宋家洼、冢里、凤林、杨家台5个行政村。
      2002年3月,凤林社区建设了总建筑面积7万多平方米的凤林工业园
      2007年开始,大面积推广无花果栽植
      2008年,实行农业结构调整,大力发展现代特色农业
      2010年底,已有20多家内外资企业长期入驻园区。涌现出了一大批工业骨干企业,如华东数控、三角轮胎、海马地毯、日月光电子等,企业的规模、效益在全市同行业中名列前茅。
      如今,厂区又开始慢慢外迁,凤林又开始走所有城市主城区都走的路,那就是住宅。
 
      2、凤林的地理位置怎么样
 
      不论从威海市中心(环翠楼、市政府)还是经区中心(经区管委、蒿泊)来看,凤林所在的位置都显得有些偏,最东南的“犄角旮旯”里了,向东向南的出路都被封死。只能享受到北侧和西侧的配套设施。
 
      以前有很多工厂,跟高区一样,人们可以就近工作,有稳定的收入,还算的上不错。如今厂区开始迁走,加上凤林年轻一代开始不再热衷于工厂里的职位,所以现在的凤林的优势已经不再那么明显,甚至开始出现连接威海主城区的短板,毕竟离通往主城区的快速路(环山路)远了些。
 
      凤林整体的环境还是不错的,尤其是地势非常平整,典型的一马平川之地。虽然厂区多,但重污染企业较少,离海也近,不足的就是西南方向的博通热电厂有点让人遭罪。有没有污染先不考虑,光那几个整日冒着白烟的大烟筒,也让人不舒服。
 
      总体来说,环境尚可,出入还行,去城里不便。
 
      3、凤林的配套怎么样
 
      说到配套这一点就要看人口了,而凤林最大的优势就是不缺人口。2010年统计的常住人口51857人,经过十多年的沉淀,这个数字只增不减的(很抱歉,实在找不到现在凤林人口的具体数字)。但根据威海七普结果看,威海经济技术开发区 280457人,其中几个人口密度较大区域分别为:皇冠、长峰、蒿泊、杨家滩、凤林、新都、西苑。
 
      况且凤林也算上威海的“老人”了,名号在整个威海也都是耳熟能详的存在。所以配套自然也低不了。
      
      基本生活圈就是文章开头的那张凤林概括图中红色线框区域,也是凤林最早的生活聚居区域。香港路两边有早晚市,这是对凤林人最为便利的一点。其次在生活区内遍布着饭店、超市、百货、日用品等与我们息息相关的商业。除此之外,老年活动中心、青少儿课外辅导应有尽有。基本上,不出凤林您需要的所有日常消费都能满足。
 
      其次就是周边配套:
 
      购物:九龙城购物中心以及未来的经区CBD基本都在两公里以内;W37、齐鲁商城以及旁边的新都配套也都在两公里范围以内。
 
      医疗:社区医院、经区医院近在咫尺。当然,去威海最好的市立医院、妇幼保健院就远些了,大概都要在14公里左右,需要30分钟左右车程。

威海经区凤林学校
 
      学校:凤林学校为九年一贯制学校。据凤林一个朋友说,小学没什么亮点,中学尚可,虽比不上皇冠和新都,但在经区也算比较不错的了,可以说是一个老牌学校有一定的底蕴。现在又多出了一个海南路学校,也是一个九年一贯制学校。
 
      至于凤林目前的配套只能说是充足但算不上高端,不过最值得期待的就是后期金茂悦、恒大悦澜庭等商业完全交付使用,这会一定程度提升凤林的配套档次,后期还会有三盛、碧桂园以及其他厂区的改建。
 
      4、凤林的房子怎么样
 
      首先凤林的房价整体看比较低,老房子均价在9000元/㎡左右,新房均价在12000-13000元/㎡之间。比如:
 
      老房:
 
      凤凰花园:二手房挂牌价8800--10000元/㎡之间,顶楼最便宜的有不足8000的价格;
 
威海凤林小区
凤林小区A区
 
      凤林小区:二手房均价在9000-11000元/㎡之间,注:凤林小区分三个区域,即凤林小区、凤林小区A区(东区)、凤林小区南区,其中凤林小区位置在凤林的中心腹地,房价也较其他两个高一点点。
      杨家台生活小区:体量较小,房价也在万元左右。
      凤林工人新村:二手房挂牌均价在10000-11000元/㎡左右,在凤林小区南区东侧和南侧。
 
      次新房:(已经售罄但是还没有二手房房源小区,有少部分该合同房源在售)
 
      保利彩信名著:销售均价在9000元/㎡(毛坯)
      恒大悦澜庭:销售均价在13000元/㎡,特价房11000元左右,精装交付
 
      在售新房:
 
      三盛璞悦府:12500元/平(单价) 115-140(万/套)(总价)
      凤集金茂悦 :12500元/平(单价) 130-210(万/套)(总价)
      碧桂园玖玺台:12300元/平(单价) 139-175(万/套)(总价)
 
      目前来看,凤林整体房价算不上低。当然,这只是单纯的把凤林核心区域拿出来说说,如果算上凤林街道小区的话,旁边的新都应该包括在内的,之前我们做过一期新都的点评,有兴趣的可以翻看一下《威海新都房子怎么样,威海经区新都怎么样》。
 
      有很多朋友问我,凤林的房子有投资价值吗?这个得细分,我不建议买那些老房子,现在的老房子本身就很难出手的,再者有些特价新房价格跟老房子也差不了多少钱。至于新房,都是都是大品牌了,无所谓买谁,无非就是谁的装修靠点谱而已。最后一点,就是尽量买靠近齐鲁大道的房子,不用多说,就是因为南侧有烟筒,而齐鲁大道北侧则是经区商业中心,而且靠海近啊。金茂悦、恒大悦澜庭、碧桂园热卖就是这个原因吧。
 
      周边对比区域:
 
      南曲阜:在经区西南把边,房价9000元/㎡左右
      西苑:房价在10000-11000元左右,与凤林、新都隔着青岛路东西相望,配套和人口都差不多,区别在于环境东侧较好,且离经区商业中心近,离海近。
      五洲太阳城:大型居住社区,房价在9000元左右,区别在于地势属丘陵状,离海近一些。
      华夏:均价在10000元左右,优势是环境更好一些,房子整体较新,但是距离海远,中小学资源差些。
             

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