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有地方买房降首付了!意义重大!

924 人参与  2022年02月18日 10:53  分类 : 区域房产  评论

揣着放松心思的城市很多,但是敢于行动的不多。

这一次大胆行动的是:菏泽!
昨天下午一张菏泽建行的内部文件在网络中传开,意思就是首付降至2成。
刚开始我还以为是假消息,因为菏泽房产网傍晚时分把这条消息偷偷删掉了。
等到晚上财联社、中新经纬等媒体纷纷报道后,才算是证实了文件的真实性。
1、名下无住房且无贷款记录的,首付比例为20%;
2、对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭,申请贷款购买普通住房的,首付比例可以执行25%;
3、对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭,申请贷款购买普通住房的,首付比例可以执行30%。
这次的内容不需要我分析,大家应该都看懂了,首次置业的刚需首付降至2成。
菏泽放松限贷的政策意义非常大,限购限贷限售都是房地产调控的关键政策。
如果房贷首付降低,意味着楼市不行的地方,同时又不是重点城市的,可以自主放松房地产调控了,所以这是一个巨大的信号。
记得新年前,安徽曾经出台过一份文件试探性提出降低首付比例。
也许是担心引发不好影响吧,安徽只是提了一嘴也不敢有什么大动作,大家都很怕撞枪口上,最后落得一个政策一日游的尴尬场面。
那这一次菏泽的结局又会怎样呢?
我是觉得闯关成功的概率不小。
主要是得到了政策端和信贷端同时支持。
菏泽作为一座三线城市,既不是一线也不是省会或者强二线,在楼市下行期间适当根据自己的楼市实况来调节政策,属于一城一策的范畴,也符合政策导向。
另外在去年政策转向的时候,高层频繁提及调控政策避免误伤刚需
在12月份的时候,银保监会还强调“保障好刚需群体的信贷需求”、“要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持”。
尤其是后面一句话,意思已经不能再明白了!
从政策上来看,菏泽这次放开限贷是没有问题的,不算越红线。
其次在信贷端,一月份金融数据的开门红,相信大家已经领会到了大水漫灌的即视感,市场上现在最不缺的就是钱。
但是住房贷款增速并没有达到理想的预期,接下来各地都可以开足马力,鼓励居民购房
以后的楼市分化会越来越严重,类似菏泽这样的城市,未来调控政策大概率都会逐渐松绑。
毕竟随着购买力逐渐衰弱,即便松绑了也不会对楼市构成上涨的威胁。
话说,菏泽虽然不是什么热点城市,但上热搜还挺频繁的。
2018年的时候同样也是因为打响调控放松第一枪,而成为全国媒体焦点。
也许是时候未到吧,当时政策才出来就结束了。
如今又一轮楼市周期后,菏泽还是没忍住,继续尝试试探政策红线。
输了,行情也不会更差;闯关成功,肯定利好楼市!这一把铁定要赌。
去年全国315个城市中,菏泽的二手房跌幅排在304位,菏泽2021年的楼市“战绩”几乎垫底全国。
数据来源:中国房价行情网(除了深圳,以上任何一个城市出台救市措施都不要惊讶)
人家只是2021年房价下跌,而菏泽式的下跌,是穿越周期的。
下图可以清晰看到,菏泽的房价顶点是在2019年的7月份,为7118元,后面房价开始逐渐回调横盘。
图片丨菏泽房产网
如今三年后房价跌回6字头。
和房价一样跌跌不休的,还有土地收入。
在2017年的时候,菏泽的土地出让金飙升至243亿元,增幅高达312.54%,增幅位居全国第二、山东第一。
2018年再创高峰,达到了444亿元
那是菏泽最风光的时候,随着棚改逐渐退场,菏泽的土地出让收入再也不如从前。
2021年,菏泽的土地出让收入仅剩105亿元,不足2018年的四分之一。
并不是说菏泽不想卖地,去年,菏泽共推出土地186幅,但最终成交的仅有86幅。
86幅还是充水后的数据,在商住用地中,地王还是菏泽铁路投资发展集团拿的。
在中国,大部分地方还是很依赖土地收入的,而且土地还能继续发债,地方也是需要借钱融资的。
一旦土地财政缩水,那么大量的基建就没法继续开干了。
对于地方来说,房价可以横盘调整,但不能牵扯到土地市场,现在菏泽的情况是两头的处于极冷的状态。
那放松了限贷,对楼市有帮助吗?
利好肯定是有的,毕竟菏泽的户籍人口高达上千万,从人口上来说已经算是一座特大城市了,本地需求摆在这里。
2成首付+房价跌了这么多,无疑会吸引一些还没上车的刚需买房,市场回暖是肯定的。
只是这个政策能否使得菏泽楼市又来一波大牛市?
我觉得市场还是分化为主,好地段还可以,差地段就不行了。
说起菏泽,说起山东楼市,总是脱离不了棚改,而菏泽呢在前几年棚改中,一直占据c位。
数据显示,2016-2018年,菏泽全市棚改量约37.2万户,连续3年位于全国棚改数量首位,还被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。
数据来源:叶檀财经
2017年,菏泽的棚改数量全国第一,甩开第二名一大截。
我查了一下,2021年仅剩1.8万套。
菏泽楼市的行情几乎是随着棚改结束而结束的,同时棚改还带来了很多不好的影响。
首先就是新房和土地库存量积累巨大。目前菏泽楼市是严重供过于求的。
小地方数据不全面,也没有机构制作出现成的楼市去化周期。
我在菏泽市自然资源和规划局网站上找到了截止2021年12月份的存量住宅用地信息表,大概估算了一下。
其中目前菏泽市存量住宅面积共1533.78公顷,即1533.78万平米;待售面积为960.96公顷,也就是961万平方米,按照套均100平米计算,共有96096套房子。
菏泽市市辖区2021年第四季度存量住宅用地信息公示
菏泽2017-2020年,四年里每一年的新房销售大概在两万多套,2021年才上升到三万多套,也就是说即便没有新增供应,仅仅消化这些存量新房也要三四年时间。
如果算上未动工和已动工未竣工的面积,按照菏泽目前这样的去化速度,即便从现在开始不卖地,时间就更长了,这一点都不耸人听闻。

最后,前几年棚改的时候,已经推动了一大批人买房,2019年之后,只能靠真正的刚需支撑市场了。
现在积攒了三年的本地需求,随着政策放松,也会慢慢的入市。
菏泽是一座很典型的人口外流城市,在2020年的时候,户籍人口高达上千万,而常住人口仅为879.9万,这其中的148万都外出打工了。

杭州深圳为什么每隔几年就会有一次新的楼市行情,就是因为新来的需求太多了,每隔几年就会释放。
但是像菏泽这样人口外流的城市,一两次大牛市基本上就已经把需求释放得差不多了。
这样的城市投资是绝对碰不得的。
但是刚需能否上车呢?
如果你是在菏泽本地工作上班,有住房需求的,这一段时间上车是一个不错的时机。
一套100平米的房子,首付才十几万,对于资金预算不足的刚需来说的确很有吸引力。
何况目前菏泽的房价真的不算贵了,地价都要1600多,加上建安成本两三千吧,开发商还有各种支出,基本没什么赚头。
期待大涨是不可能了,但继续下跌的空间也有限,刚需想买的可以大胆上车。但要选好地段。

本篇文章来源于微信公众号:                         樱桃大房子

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