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生孩破限购,无锡楼市救市最伟大的发明

949 人参与  2022年05月07日 07:19  分类 : 区域房产  评论
无锡楼市救市政策放大招,生孩子破限购。


1


救市已经救麻了。

放宽落户、人才购房补贴、税费调整、公积金调整、首付比例调整、限购、限售、限贷放松

目前全国救市城市已经超过百城之数,救市的城市能级也越来越高。从三四线到二线城市、省会城市,强二线城市,甚至一线城市也跃跃欲试。

尺度也越来越大!

比如佛山、中山、东莞一个比一个猛!


特别是4月29日中央政治局会议定了总基调:支持各地从当地实际出发完善房地产政策。

接下来我们将会看到更加眼花缭乱、尺度更大的救市政策!

但是!注意但是!全国各地的救市政策都是齐刷刷的从天平的一端跑到另一端,而且一点不fashion! 严重缺乏五彩斑斓的黑的想象力!

这一轮救市政策我服且只服一个城市:无锡。


无锡是全国首个由地方卫健委牵头发出的放松限购的内容。
1、如果生了二孩或三孩的家庭,首次申请公积金,额度可提升到60万,夫妻俩都符合条件,可提升到100万。

2、生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭,可以在限购区域新增购买一套商品住房。
简单来说,多生孩子不仅能破限购,还能获取更多的公积金贷款额度。将生娃和买房完美的结合在一起,将人口催生和房地产去库存完美结合在一起!

无锡政府有高人!


2


我们现在剔除疫情、经济周期、地缘政治等干扰因素,客观评价中国长期发展两大核心问题 :

1、人口问题,老龄化、人口红利大幅度消退;

2、房地产业瓶颈问题,土地财政不可持续;


截止2021年中国总人口数量14.126亿人,城镇化率64%,表面上中国人口还在增长,为世界第一人口大国。


但人口趋势不容乐观。

2021年的人口出生率只有7.52%,相比2016年5年时间有近一半的跌幅。2020年中国人口自然增长率(出生率-死亡率)仅为1.45‰,创下1978年以来的历史新低,2020年相比2019年,全国人口净增204万人,而2021年相比2020年人口净增仅82万人。


人口增长率的指标更加直观,2016年中国人口的增长率6.53%,而2021年只有0.34%。

按照当下的人口趋势,很大可能我们将在2022年见证历史,出生人口小于死亡人口,中国人口正式进入负增长状态。

这里插一句,如果最终2022年中国人口负增长,要比人口预测模型提前了将近8年。


人口负增长不仅是人口红利的消失,一方面当下的总和生育率已经低于世代更替水平,另一方面社会劳动力数量正在急剧下跌。七普数据显示,与2010年相比,我国劳动年龄人口减少4000多万人,未来5年我国劳动年龄人口将每年减少300万以上,在2028年-2039年间,年均减少数量将超千万。

整个社会的生产力将大幅度下滑。

而按照国际通用标准(65岁以上人口占比超过7%就进入老龄社会,超过14%就进入深度老龄化社会),中国在2021年(14.2%)已经进入深度老龄化社会,整个社会的负担逐年暴增!

也正是这种人口断崖式危机,任泽平博士提出了争议非常大的“抓住窗口期,央行多印2万亿,用10年多生5000万孩子”。

诚然印2万亿有很多的伴生问题,但改革迫在眉睫。

所以本质上2021年是最特殊的一年,短期利益和长期利益的一次深度博弈。

1、放开三孩;
2、打击教培,降低教育负担;
3、打击房地产,意图降低住房负担;
4、医疗改革,集采,降低医疗负担;

除了立竿见影的补贴之外,促进生育还有一个结构化的问题,个体家庭情况不同的情况下,更有效率的是如何让有余力的家庭多生育?

那么什么样的家庭更有余力?

最简单粗暴的答案是能够多次置业的家庭!


3


同样,理解中国经济重要的课题是理解房地产。

1、房地产业是国民经济的支柱行业,GDP占比超过1/3。

房地产行业本身GDP影响占比11%,而房地产影响的包括建筑业等上下游行业占比超过20%。

2、土地财政是地方财政的重要支撑。


目前全国重点城市中有超过12个城市土地财政的依赖度超过100%。


超过30个以上重点城市土地财政依赖度超过50%。


最近5年全国重点城市土地出让当中,杭州出让13056亿元、上海11648亿元、北京10478亿元、广州9483亿元、南京8562亿元、武汉8489亿元。

即便产业最发达的一线城市,土地出让收入也是一笔天文数字。

在整个楼市良性循环当中,一级市场、二级市场、三级市场是一个整体。如果新房销售不顺利,二手房低迷,土地市场也很难有好的表现,土地财政便是空中楼阁。

最典型的是2021年三次集中土拍中,全国绝大多数城市第二次、第三次集中土拍都是大型滑铁卢现场。甚至到2022年第一次集中土拍也都是国央企和地方城投公司强行托底。

即便没有2020年疫情黑天鹅对经济的巨大冲击、2021年房地产巨变,中国房地产也面临着瓶颈问题。

1、作为供需关系最基础载体,人口问题;

2、城镇化率64%,已经越过高速增长期;

3、中国房地产顶部已经达到,正在面临行业出清;


2021年中国商品房销售面积17.9亿平方米将成为历史高位。

客观来讲房地产市场需求主要来自三个方面:① 城市新增人口的居住需求 ② 改善需求 ③ 房屋损坏,或者达到使用寿命;


鉴于中国商品房从1998年开始,还远没有进入大量淘汰阶段,而改善需求一般伴随着原有房屋的出售置换,理论上房地产需求和城市新增人口居住需求是同频的!


数据来源于民生证券

站在全中国俯视,2015-2019周期里城镇常住人口的增长已经是负增长,新增的城市就业人口的增长基本上也处在0的水平。也就是说当时商品房销售瓶颈已经出现。


但在这个阶段为了[去库存]进行了激进的货币化棚户区改造。一年之隔,商品房销售面积直接有了23%的巨量提升,2016-2018房价大涨又伴生了大量的投资需求,随后5年维持年均17亿㎡以上的销售。


问题也很明显:

1、超大规模的棚改属于一次性政策,不可持续:

2、城镇住房需求已经大幅度提升,饱和;

3、2015-2019产生的开发冗余、库存冗余需要很长时间消化,矫正;

所以当下的中国楼市已经从城镇化跳脱到城市结构化,高能级城市VS低能级城市、人口流入城市VS 人口流出城市,疯狂内卷、存量抢夺。

这一次没有棚改的牌可打,只能解开调控的枷锁,释放购买力。

但调控一直是一门艺术,情绪过热、过冷如何转换?

如何精准解锁?
如何响应“满足合理的住房需求”?
如何短期刺激购房需求又守住“房主不炒”底线?

4


无锡政策的闪光点在于,在人口困境与房地产困境中打开了一扇窗。

让有余力的家庭充分发光发热,一边生孩,一边去库存也好,土地财政做贡献也罢!总之如果人口工具包不好用,就把楼市工具包拿来跨领域对冲、调节。

在无锡之前,江苏海安、四川资中、北京朝阳、陕西及吉林等7个城市或省份,都发布了二孩及三孩家庭的购房支持政策。但整体乏善可陈,比如江苏海安的购房补贴等乏善可陈。

事实上整个楼市工具箱,限购、限贷、限售、公积金、利率等信贷政策能用的简直不要太多。

生孩破限购
生孩首套房贷款政策
生孩限售政策
生孩公积金额度
生孩利率打折
PLUS版多孩家庭政策
……

总有一款能够敲开你的心扉。

再不济,如上海、深圳、南京、西安、成都、杭州等等这么多有倒挂、有打新红利的城市,二胎、三胎难道不能加积分吗?

如果这是一份城市的红包,为什么不能让多孩家庭广泛参与呢?

再或者,多孩家庭购买新房,房价打折,土地出让金政府定量返还开发商,不也是一种策略吗?

总之一句话,如果当下中国楼市还有红利,让多孩家庭先拿!


本篇文章来源于微信公众号:                 米宅

无锡楼市救市政策

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