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国内房价要么一起涨,要么一起跌,如果小城市房价不涨,大城市房价也涨不起来的。

780 人参与  2022年05月04日 20:05  分类 : 众说房产  评论

国内房价要么一起涨,要么一起跌,如果小城市房价不涨,大城市房价也涨不起来的。
这段时间很多房产专家都在唱衰北方楼市,还有三四五六线城市的房价,以来证明自己不是一个无脑房涨涨,他们举的最多的例子,就是说南方城市的房价涨的比北方城市高,大城市的房价涨幅比小城市多。
实际上他们这种就是瞎扯淡,国内过去十年来,房价就是一个普涨,你不管在哪个城市买房,房价对比十年前,都是两倍以上的涨幅了。
举个很简单的例子,2015年的时候,杭州房价1万7,石家庄房价6000,现在杭州房价34000,石家庄房价13000,你看着好像杭州房价涨了17000元,石家庄房价只涨了7000元,但是从涨幅来看,石家庄、杭州涨幅是差不多的,都翻倍了。
很多房产专家都利用逻辑差来误导粉丝的想法,不会动脑,就很容易掉坑里去。
下面这个是随便网上找的一个10年房价涨幅排名图,大家可以看里面有多少个是三四五六线城市,有多少个北方城市。
房价要么都不涨,要涨,就一起涨了



农村富不富,和这个农村当年历史条件有很大的关系。
彭叔自己家是扬州一个农村的,我们那个村子在60、70年代的时候,有一些人就在那些个机械厂工作,主要弄汽车这一块,然后80年代、90年代那会人们可以外出工作,也就是GG开放了,村里面就是老师傅带徒弟,大家都出去闯了,那个时候,在我们村里面,谁家还有成年男子平时在家,没有去外地闯荡的,都会被全村人看不起,然后大家都是只有过年才会回家,于是我们那个村在90年代的时候,就已经是家家小轿车,家家小别墅了。
彭叔后来扶贫在西部的一个贫困村里面,彭叔发现这个村的人在80、90年代也是各种出去打拼,但是他们村没有人会技术,这就导致他们出去打工,就是去矿上,要么就是去修桥之类的,然后整个村的老一辈的人去矿上,他们的后辈,到现在,出去打工,也是在矿上,要么就是修桥。
其实人的很多选择,都是跟着历史环境来的,当年东部那边技术多,工厂多,很自然那边就是有那种氛围,然后老一辈的人学的是技术,然后给下一辈传的也就是技术,一代传一代,就形成现在江浙那边比较富裕的农村,而西部那边的农村,以前就没有什么工业基础,农村就是卖苦力。
你不能看西部那边的农村穷,就觉得他们是不努力,不上进,实际上他们也很努力了,也没躺在家里等靠要,但是他们没有技术,没有赶上那趟车,然后就成了现在这样。
举个很简单的例子,你看南通那边的一些出建筑工人的农村,也很穷,没有什么技术,没赶上那波浪潮,差距就拉开了。




现在楼市利好多的彭叔的铁粉都爆料都停不下来了
全国各地的楼市都在放松,什么限购、限售、降低契税、提高公积金贷款额度等等的,放个不停。
这么多利好下来,那些之前在楼市里面赚过钱的人,已经开始忍不住了,他们是之前在楼市里面吃到肉的人,他们尝过房价大涨的好处,而且最主要是他们手上有钱,而且他们不知道该买房,只能凭借自己以前的经验,继续买房。
这也就达到了我们调控想要的目的,让这些在楼市里面赚到钱的人,再把他们手上的钱,送回到楼市里面来。
等房企把欠的美元债还的差不多了,就该收网了。




#马某某涉嫌利用网络从事危害国家安全活动#
老胡也出来辟谣了,这个马某某,不是大家想的那个马某。
其实这个事情的有意思的地方,是在于大家对一个人的观点的转变,如果这个新闻,放在2020年以前,有谁会觉得这个马某某,就是那个马某,谁会往那方面联想。
可是现在,出了一个这种马某某,那么多人就觉得的这是马某,这种思想上面的转变,才是有意思的事情。




大家想想我们现在是什么情况,人口出生率连日本都不如了,怎么办?那些房产博主还在扯什么人口出生率低是因为人的素质高了,根本不是因为高房价。实际上房价每涨10%,人口出生就会下降一些,这已经是被科学家证实了的,固然高学历的人生孩欲望会低,但是那些多低学历的人,他们为什么不生了,还不是因为房价高,导致结不起婚。别看现在网上很多人说没房也能结婚,但实际上以彭叔现实中的观察,一个女生家庭可以接受这个男生不给彩礼,但是很难接受男方没有房子的。房价这么高,年轻人买不起房,还怎么结婚呢?还是继续拿小日本举例,小日本现在房价跌了,房价收入比只有13左右以后,小日本那些非核心城市的出生人口是在增加的,换句话来说,日本大城市的出生率是在减少,但是小城市的出生率是在增加,而我们是大城市、小城市,出生率都在减少。



楼市的长效调控机制不取消,光靠放松限购、限售,房价还是很难涨起来的。
房价上涨是要建立在银行给抬轿子的情况下,银行不给抬轿子,房价拿什么涨呢?
彭叔就举个很简单例子,以随便一个强二线城市房价来说,现在有一套房250万,然后银行按照250万发放贷款,那就是个人掏75万,银行掏175万,大家看到这个75万是不是觉得自己凑凑还能有,然后两年过后,炒房客说的房价大涨要来了,房价从250万变到了400万,涨了150万,涨幅也就是50%多点,都没翻倍,然后如果银行给你抬轿子,那么这套400万的房子,你是首付只需要120万,银行超过于280万,看着房价上涨150万,但实际上在银行的帮助下,你首付只多了45万而已,也许你再咬咬牙,你还是能凑得起,但是当银行不给你抬轿子了,房价涨到了400万,银行还是按照250万给你发放贷款,那么你就要独自承担这150万的涨幅,也就是你首付变成了225万,这个时候你牙齿都咬碎了,都买不起了。
没几个人接的动盘的话,房价拿什么上涨。银行是房地产的爷爷,银行不给房地产好脸色,房价连个动静都不会有。



和一个同学见面,他是这边一个城边边的一个农村的。
他们村以前有个很厉害的村SJ,在那个村SJ的带领下,每次这边分到什么项目之类的,这个村SJ都能抢到最好的项目,然后他们这个村在这郊区的村里面,发展的算是最好,也是最有钱的。
但这个村SJ也有个问题,他比较有私心,每次拿到项目,他要吃一些,然后他才给下面村民分。
后来有部分村民对他越来越不满,觉得你凭什么吃大头,然后就告他,这几年打村霸,各地管的比较严,然后接着这波就把他给打倒了,逮进去了。
然后这个村就换了新SJ上来,然后就什么好事都轮不到了,项目都拿不到了,都成别的村了。
彭叔不说对错这事的对错,只说一下这个现实情况。
我们现在提倡精神文明建设,就是因为当下有能力的人普遍有私心,没私心的人又没有太大的能力。




现在关于房价有没有泡沫,高房价的是利还是弊,彭叔觉得真的没有争议了,高层不止一次的说国内泡沫最大的就是房地产泡沫,房地产泡沫是灰犀牛。
这彭叔随便找的一张全球房价收入比的数据图。大家可以看到,我们国内的房价收入比,在经历了2020年这波房价上涨以后,深圳房价已经取代了香港,成为全球房价收入比最高的城市,就此,国内房价收入比最高的5个城市,全是我们的了。
有的人说一线城市房价高,是因为全国的有钱人都到一线城市去买房,所以一线城市房价高是合理的。那么我们姑且认为这个理论是对的,那么为什么提出要对一线城市征收房地产税的时候,这些人又站出来说一线城市的人比较穷,他们交不起房地产税,那既然一线城市的房子都是有钱人买的,那为什么连1%的房地产税都交不起呢?
大家要知道在国外的一线城市,房价越高的地方,房地产税就越高,最高的地方光房地产税可以高达2%到3%,还没有免征面积,那如果我们国内的一线城市真的那么富裕的话,怎么会连1%的房地产税都交不起?如果说一线城市的人连房地产税都交不起的话,那么是否可以说明一线城市的人收入也不高,所以才交不起房地产税,再接着推,如果一线城市的人收入也不高,那怎么能撑得起这么高的房价,这里面的差距不就是泡沫了吗?




国内几乎没有哪个城市房价是没有泡沫的,包括长沙在内,彭叔以前就说过,长沙只是因为国内同等级的城市房价都太高了,所以才把长沙房价给显的那么低,但实际长沙房价也不低了,长沙的房价收入比也比较高了,只是其他的城市太奇葩,所以才显的长沙楼市比较正常。
实际上我们现在就是在泡沫上狂欢,过去的十年里面,就是一个无物不金融的时代,只要是能炒的东西,过去十年有哪样没有被炒过。房价就是在这种氛围下,红了十年。那么现在问题来了,泡沫始终都是泡沫,我们要回归到实体经济当中了。彭叔经常看到一些房产专家去嘲笑老美,说老美现在全部都是靠金融了,一点实体都没了。然后彭叔就有点想发笑,彭叔觉得这些所谓的房产专家估计连数据都没看,张口就说,在2018年的时候,我们的金融业就已经占比GDP的7.7%了,老美的金融业占比GDP才7.4%,比我们还要低。我们这些年金融业发展的太快了,就像一个脱缰的野马一样,所以才诞生了一个又一个的泡沫。过去这些泡沫诞生的时候,大家都很开心,跟着泡沫起舞,看的很漂亮,但是后来不行了,上面也发现这些泡沫不解决的话,对以后的影响很严峻,所以就开始了定向爆破这些泡沫。于是这些年一些比较小的泡沫,就被刺破了,而到了现在,终于要面对最大的泡沫了,房地产,这个牵一发而动全身的泡沫,不处理都不行了。




其实越是特别的时候,舆论越是会管的比较严。
就像彭叔上上调微博使用的那个图片的制作者,也就凉凉了。
如果说一切都是好的,一切都是增长的,那么很多问题都不会暴露,但是当经济不能快速增长的时候,一些矛盾就会暴露出来了。
这个时候,那些意见LX的立场就很重要了,一些话,哪怕是真的,也不能随便说,不然会起到不好的影响。
越是差的时候,舆论越要在自己人手上。




其实很多人都觉得打压房地产,是为了刺激生育,让年轻人生孩子,而实际上这只是一个方面,而不是最深层次的原因。因为现在年轻人的生育观念已经改变了,就算把房价打下去,年轻人不愿意生的,还是不会生,只能说是一些学历或者家庭比较传统的人,他们还会比较愿意生,大部分还没结婚的年轻人,已经不会生多胎了。那么不是为了刺激年轻人生孩子,又为什么要这么打压房地产呢?
这就要回到了彭叔最开始说的那个问题,我们现在不解决这个问题,就要留给我们的下一代去解决这个问题。从人口的结构上来看,我们现在还有最后一次解决房地产泡沫问题的机会。因为我们现在还没有完全进入到深度老龄化社会之中去,还是有改变的机会,如果等到再过十年,我们完全进入到了深度老龄化的社会里面,那就完蛋了,那个时候要是房地产泡沫破了,我们这些老人,估计也得上街去打老年工了。




日本当年在70年代的时候,房价泡沫就爆过一次,但是因为那个时候日本还很年轻,所以没用两年,日本就走出来了,直到了90年代,日本的房地产彻底爆了,结果刚好这个时候日本开始了老龄化,于是就成了现在大家都知道的样子,70多岁的老人还要出去开出租。
我们现在是处于日本70年代到90年代的中间点,我们现在还有机会解决房地产泡沫的这个问题,但如果再拖到十年以后,我们都老了,那个时候要是房地产泡沫破了,那后果要比现在严重多了。现在调控楼市,是在和时间赛跑,为什么大家都觉得现在楼市调控政策出来的那么密集,本质上就是因为我们在和时间比赛,要在我们这批人还没有老去之前,把房地产泡沫给解决了,不能留给下一代。大家想想,2015年的时候人口出生是现在的几乎两倍,而2020年人口出生肯定是减少,今年肯定又是个少,明年又是个少,想想光这三年,人口就要少多少,我们现在还不赶紧解决这个问题,拖到以后,等我们老了,就输不起了。现在就算没搞好,硬着路了,有个三五年,我们就又好了,但是等到十年后,再弄,那个时候人口减少的已经非常明显了,就晚了。




国内如果真的要放松楼市调控,那必定会放松银行信贷,这个是最核心的指标,如果银行那边还是在收紧房贷业务,那么就不存在放松这一说。彭叔还可以再给大家透露一点,现在上面的确是要保房企,因为房企现在欠都是银行的钱,要是房企凉凉了,基本上就相当于我们断供了一样,把雷就都甩给了银行,所以上面是不会看着房企大规模的凉凉的,会出台一些利于房企转型的政策,就是让房企往房子的维护、长租、物业等方面转,如果房企愿意转,政策肯定会有倾斜,要是不愿意转的,那就等死吧。这些房企老板也别想着真的能那么顺利的把烂账就推给银行,根据彭叔的猜测,这次上面是来真的,房企里面的核心管理者,要是敢把钱留在自己的口袋里不掏出来,而就光想着把锅甩给银行,那么这个管理者有可能要进去吃牢饭了。过去的这些房企老板,有几个底子能经得住翻的,只要人还在国内,有的是办法。
房企得救,但不是白救,老板不把这些年从房地产里面赚来的钱吐出来,就要想救,门都没,这是底线。



希望我们能在我们手上把房地产泡沫的这个问题给解决,不用留给下一代这个泡沫。毕竟往后年轻人越来越少,老人越来越多,到那个时候出点问题,真就太悲催了。
85到95这批人,基本上是跑的快的,勉强还能赶上点红利,但是跑的稍微慢一点的,就啥都没赶上了。
95后是完全没戏了,除非他们大学一毕业就买房,不然肯定是赶不上的。
但是等到以后处理这些问题的时候,还得要靠他们去承受。




不知道为什么,关于现在土地流拍的问题,很多房产专家都认为土地流拍之后,房价必然上涨,他们的逻辑是土地流拍,意味着未来供地供应量减少,从而房价上涨。那么真相的和他们说的是一样的?
彭叔只能说,如果房产专家的话靠谱,母猪都能上树了,当一个房产专家从事卖房以后,他的离场就已经不可能公立了,尤其是当他的业务越做越大的时候,从属性来讲,就已经不可能以公立的心态多谈论这些问题的。彭叔还发现一个有意思的地方,就是现在高喊土地流拍,房价要大涨的房产专家,你翻看他们去年3、4月份第一轮集中供地的时候,他们同样是在高喊房价要大涨,当时他们的理由是土拍太热了。那么大家对比一看以后,就会发现,同样的一个人,在去年第一轮集中供地的时候,高喊土拍太热,房价要大涨,在第二轮集中供地的时候,高喊土拍太冷,房价要上涨,土拍热了,土拍冷了,怎么房价都要上涨?互联网还是有记忆的,随便翻一下知道了。



其实现在的土拍,已经是一个博弈的地方,并不只是一个很单纯的卖地买地的市场。现在高层很明显,是希望地方上不要对土地财政依赖太深,想要让地方上认真的发展实业,关于这点,大家应该都是认同的吧?就是高层希望地方上认为发展实业,不要炒房。那么高层希望地方上发展实业,但是地方上却老是阴奉阳违的,不愿意发展实业,因为发展实业就像我们创业一样,风险太高了,而且周期性太长,有的地方头头一个任期还没完,就被调走了,而发展实业一般至少3年以上,才能看到效果,而炒房的话,半年就能看到GDP明显起来了,所以地方上都不太喜欢发展实业,和来钱快,事又少的房地产相比,发展实业明显太累了。所以地方上一直积极性都不高。那么面对这种情况,高层怎么办,只能通过别的一些方式来给地方上施压,去倒逼他们认真发展实业,走实体的路子。



我们都知道地方上对土拍收入的依赖性有多高,所以现在土地流拍,对于地方上来说,也是一个倒逼他们去发展实业的动力。毕竟靠炒房是不可能持久的,只有认真努力的发展实业,才能长远的发展。
其实彭叔也认为土地流拍,更加有利于房地产税的推出。
过去我们都知道,房地产税推出的阻力之一,就是地方上认为多一事不如少一事,好好土地收入赚的那么开心,何必再去搞房地产税呢,万一开征房地产税以后,土地卖不出去,房地产税收的又少,那不就惨了,所以地方上对房地产税其实有一种抵触情绪的。
现在土地市场降温已经成为定局了,就算后期地方上降价卖地,地卖出去了,但是总体收入肯定会低于原来的预期,这样的话地方上还想要维持以后的开支,就必然的要寻找其他的税源,而在这个时候,房地产税就会成为他们唯一的选择了。
彭叔不知道大家注意没有,现在网上关于房地产税的舆论,主流媒体全部都是支持的,包括像彭叔这个民间野V,也都是举双手赞成征收房地产税,而至于现实中大部分人的意见,也都是希望能尽早的征收房地产税。
只等一个好的时机。



其实每个人的生活环境不一样,所以看到的东西就不一样,如果他不尝试着跳出来,他会以为他生活的环境,就是全部,所以有的人家境比较好,家里也有很多套房,他身边的人同样都有很多套房,然后他们不支持征收房地产税,然后他们就觉得其他地方的人都不同意征收房地产税,但实际上大家冷静想想,全国上下,在一二线城市生活的人多,还是在三四五六线城市生活的人多?是拥有多套房的人多,还是拥有一两套的人多?
人有一个很奇怪的习惯,就是自己摔了一跤,然后他就觉得有些难受,有点疼,但是他看到旁边有人摔的比他更惨时,他就觉得自己好像不是很疼了。这个道理放在房地产税上也是一样的,比如说一套房的征收0.6%,二套房的征收1%,又或者是三四线城市征收0.4%,然后一二线城市征收0.8%或者1%,这两种不管用哪种,都能获得大部分人的支持,因为尽管自己掏了钱,但是看到那些有钱的掏的更多,大家心里就没那么不能接受了。



人还是要跳出自己生活的环境,又或者说是舒适圈,不一定非要往高的地方走,有的时候回头看看底层的生活,也可以给你带来很多不一样的看法。彭叔在2011年创业失败后,刚到单位去的头三年,就整天混日子,结交各种二代,夜夜笙歌,多的时候一晚上转战七个场子,朋友遍地走,那个时候彭叔觉得一个晚上花个1、2万的,很正常,请朋友吃个饭,3、6千的是正常,后来彭叔去了农村,才知道这个世界上,原来很多人一辈子的积蓄,也才不到5万元,穷的有可能连1万元的积蓄都没有,我们一顿饭吃个3、6千的,他们一年都花不到这么多,彭叔吃水果的时候,只要有一点不新鲜,彭叔就扔了,而且彭叔吃水果只吃最好吃的那一点,不可口的地方我都不吃,就直接扔了,但是到农村去了以后看到他们吃的水果,是那种外面已经有点坏了,他们吃这种水果。就是每个阶层的生活真的不一样,你在上面的阶层生活久了,你就觉得好像大家都这样,但实际上彭叔可以很负责的给你说,全国月收入低于5000元的,真的一抓一大把,非常多。
彭叔认为我们的房地产和经济本质上都是处于一个转型的过程中,调控只是转型的一个表现形式,不管有没有调控,我们的房地产,和我们过去十年经济的发展的形式,都要转型了。过去的发展方式,和未来的需求,已经不匹配了,我们现在是在寻找新的一个发展点。



其实彭叔一直认为,国内未来十年的经济增长点,应该是偏向于内循环,而能否实现内循环,很大的地方就看能否实现共同富裕了。共同富裕的确不是打压有钱人,但是共同富裕是要引导那些有钱人为社会的发展,奉献他们的力量。
大家想想,我们国内现在还有6亿月收入低于1000元以下的人,还有那么多的人连飞机都没有坐过,如果说内循环真的搞起来了,这些人的收入提高了,他们肯定是要用来消费的.
比如说彭叔在农村看他们看的电视,都还是那种大脑袋的老电视,洗衣机有的还没有,冰箱有的也没有,那么大家想想,他们是真的不想买这些电器吗?是他们买不起,如果这些人有钱了,他们的消费潜力是很大的,因为他们真的是啥都没。




其实上面掌握的数据,远超外面人的想象。只是说这些数据都是秘密,不能说而已。
彭叔就举2个现在都知道事情。
一个是2020年7人普,只要是参与的人,都是在事先摸底阶段,是用天上卫星,来拍地面上所有的建筑物,只要是建筑物,就要派人摸底情况,看到底是干什么用的,空置没空置。
还有一是2021年那次XX地楼房塌了以后,全国有了一个城建的专属城市系统,那个城市系统里面是把这个城市所有的建筑物,都录进去了,一些小产权房、违建,在去年上半年的时候,各地的住建部门也都是挨个挨个的去实地走了的。
现在是数据化时代,很多数据都有,但是我们普通人看不到。你以为什么都没做,实际上人家一直都在做。
你和职能部门接触的越深,你越能知道什么叫做敬畏。

本篇文章来源于微信公众号:                 彭叔

全国房价涨跌

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