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房价和经济有关系吗?分析房价水平与宏观经济

2138 人参与  2022年04月26日 23:09  分类 : 众说房产  评论

综述


在中国,房地产业对国家经济社会环境影响较大,而房地产业本身也在随着产业政策不断进行着发展与变革。因此,房产价值的具体体现——房价,与我国的宏观经济环境有着千丝万缕的联系。

房价与经济的关系



房价的动态演变趋势



01

-1998

划经济时期,所有物资均实行分配,中国没有商品房市场,只有房地产开发,事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。

从1981年开始,在深圳和广州开始搞商品房开发试点。由于当时 搞试点比较成功,后来就小范围开始试点开发。1992年邓小平视察 深圳后发现特区搞市场经济建设城市面貌翻天覆地,房地产开发非常 成功,认为开发区的经验值得向全国推广,吹响了中国开发区热、房地产开发热,海南等地区甚至出现严重泡沫。

1993年政府宏观调控,收紧银根,1993年下半年到1998年上半年房地产热迅速降温。


最近20年房价趋势

02

1998-2007

1998年面对亚洲金融危机,政府开始实施住房制度改革,成为房地产市场发展的关键分水岭,开启黄金发展阶段。从1998年下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系,发展住房金融,培养和规范住房交易市场。

1998—2003年房地产市场快速恢复,随后2004年调控供给、2005 年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整,但房地产市场在长周期力量支撑下销量、价格、投资等持续保持高增长。


房价趋势


03

2009-2014

在这种大水漫溉似的经济政策下,大量资金涌入到房地产行业,房价实现了暴涨,同时涌现出大量的房地产企业和相关从业者。

另一方面银行开始鼓励贷款买房,买房只需三成首付,很多买不起房子人的瞬间有了购买房子的资本,纷纷加杠杆上车,房子需求量大增,房价又有了上涨的源动力。

相比于2008年,09年全国房价涨幅高达 23.2%。中央了防止房地产过热,开始出台房地产调控政策给楼市降温。从国四条”到“国十条”,从“新国八条”到“新国五条”,短短几年,楼市调控政策不断加码,然而房价却如拔苗助长般疯涨,这说明有时候有形的手也无法轻易的控制市场的走向。但中央层面只是希望房地产不要过热,但绝不是扼杀房地产行业,让房价回归真正的理性。


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04

2015-至今

当楼市降温之后,中央立马出击给楼市升温,2015年“去库存”口号响彻全国。货币再次宽松,鼓励信贷资金入市,于是资本通过信托、资管通道、民间借贷等途径再次大幅流入房地产,很多地方甚至出现了变相零首付,信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入场。当人们看到楼市回暖之后,买涨不买跌的心使得他们再次追涨,导致房价出现了第三波上涨。




房价对宏观经济的作用



1

消费方面

存在着财富效应(房价上涨将促进消费)与挤出效应(房价上涨会抑制全社会消费总支出或出现消费降级现象)共存的关系。我国整体房价走势与消费的关联性在2008年前后改变。在2008年前主要表现为财富效应,而在2008年后主要表现为挤出效应。


居民收入与房价关系

2

投资方面


房价与经济关系

1.信贷效应机制下房价对投资的影响,使房价与投资呈正相关。

房价波动影响信贷的增减,因为家庭以及企业的资产负债状况都会受到房价波动的影响,进而威胁到了信贷规模的扩张,投资也会为信贷的变动而发生变化。如果房价下跌,借贷者会因为自身财富的减少而节制信贷规模的扩张,从而减少投资。

2.托宾 Q 效应下房价对投资的影响,使房价与投资呈正相关。

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Q 值能够反映房地产投资的方向和发展趋势,并且能够以此为依据来判断投资规模,从而有效地规避风险,降低因为没有把握好投资机会与威胁之间的利害关系而引起的损失。当房地产的建造成本是固定的时,房价和Q 值上升,这就意味着房地产能够获得经济收益,所以投资也会以为良好的预测前景而增加,从而促进整个市场的总投入和总产出的增加。

传导机制为

房价上升--->房产企业托宾q值上升--->房产企业投资增加--->社会总投资增加

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宏观经济对房价的影响

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房价与经济关系


1

国内生产总值方面

房地产行业作为我国经济的支柱产业之一,对我国经济的健康发展具有举足轻重的作用。同样,宏观经济的高速增长也必然会推动房地产行业的快速发展。国内生产总值(GDP)反映一个国家的整体经济发展水平,是衡量一个国家宏观经济发展的重要指标。高速发展的经济会对房地产的产业发展有很大的推动作用,国内生产总值也会通过影响居民收入进而影响居住需求来影响房价变化。

2

国民收入方面

国民收入决定了国民的消费能力,尤其是国民可支配收入,决定了居民的购买能力,购买能力中就包括了对住房的购买能力。随着我国的国民收入增加,国民的购房能力也在逐渐增加,使得住房的需求正在不断增加。这样的经济情况下,国民会进行更多的房地产投资,由于市场的需求较大,房地产的价格将会有所提升,在短期内房价就会有一定的增长。

3

利率方面

国民收入决定了国民的消费能力,尤其是国民可支配收入,决定了居民的购买能力,购买能力中就包括了对住房的购买能力。随着我国的国民收入增加,国民的购房能力也在逐渐增加,使得住房的需求正在不断增加。这样的经济情况下,国民会进行更多的房地产投资,由于市场的需求较大,房地产的价格将会有所提升,在短期内房价就会有一定的增长。




政府对房价的调控

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政府调控的目的:抑制房价过快上涨,稳定市场房价

2010年起中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。

其中税收政策和限制政策起到了尤为重要的作用


1

税收政策方面

党的十九大提出,“坚持房子是用来住,不是用来炒”的定位。

因此,要对房地产的税制进行改革,从而实现稳定房价、防范房地产行业金融风险、增加政府自身的财政收入、增加土地资源的利用率、缩小人与人之间的贫富差距等基础目标。

相关措施有

a.应当对房地产税进行优化,对流转环节适度降低税收

b.减少重复征收,降低整体税负

2

限制政策方面

购房者“晚买不如早买”和“买涨不买跌”的心理是导致房地产市场量价大涨大跌的重要影响因素。当房地产市场处于暴涨暴跌状况时,购房者的预期因素对房价的影响将处于主导地位,地方政府只有出台能扭转购房者对未来房价预期的调控政策才能改变房价暴涨暴跌的状态,因此从“限购”,“限价”,“限贷”三个方面发力。

除此之外,诸如增强环境规划,优化产业结构以防止低效扩张,实现绿色发展与调控房价双赢目标等新思路也值得关注。


本篇文章来源于微信公众号:                 飞鱼跃池塘

房价和经济有关系吗

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