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房子烂尾政府到底管不管,政府会管烂尾楼吗

8584 人参与  2022年04月24日 09:16  分类 : 房产法律  评论

谁说政府不管啊?其实政府是在管的。我们都不知道盖起来多少烂尾楼了。目前的实践经验来看,大部分烂尾楼案件能复工的,背后都离不开政府和法院。

一部分是完全靠政府,还有一部分是政府加法院。

一般来说,政府权利越大,越不依赖法院——比如北京,治理烂尾楼,政府出面可以做到国有四大行“利息全免、本金八折”,找接盘侠(战投)的资源也充足。他的烂尾楼本身盘活的可能性也高,每次有投资人找我“买”烂尾楼,基本上都是有个地域范围,经常是“一线”“一二线”,也就是说北京、上海的烂尾楼没人不做,但是到一个小县城可能就无人问津了。

这是一线城市的优势,但是一线城市有劣势,本身北京、上海烂尾楼相对少,政府就比较少接触到烂尾楼,所以论治理烂尾楼的经验,全国各地的政府法院可能反而还比较丰富一些。但是现在(2022年)趋势有变化,北京依然顽固,但是上海已经逐步开始通过法律途径治理烂尾楼。

我这里说的法律途径,主要说的是治理烂尾楼的核心手段,就算在北京有政府的强力干预,也不可避免的需要法院作为辅助手段,不然顶账房如何处理、工程款违约金如何认定依然是问题。

如果放眼全国各地,目前烂尾楼的主要治理职责是落实到基层:区一级。上不是市里,下不到街道,就在区政府这个层面分别治理,尤其是遇到全国性的房企,前有泰禾、中弘,后有恒大,再往后还有某创、某茂,我就不一一叙述了。

目前无论是单纯依靠政府治理,还是政府法院双管齐下,都分别有若干套完整的治理思路,这些治理思路殊途同归,但是和小业主的直觉往往不同。业主自己想的无非是,如何让开发商把转移走的监管资金拿回来,能不能让银行出钱、政府出钱(因为业主觉得这二者监管不力),能不能把开发商老总用刑事手段抓起来逼他出钱之类的。这些想法是比较原生态的想法,实际解决烂尾楼还需要因地制宜,大部分情况下都要利用项目自身的条件来实现。

而在这个过程中,业主自己的组织建立,是项目复工复建的一个重要因素,可以这么说,没有组织一盘散沙,会大幅度拖延项目复工复建的周期,如果组织带头人,也就是我们常说的业主代表方向思路出了问题,也会影响到复工复建的周期。

那为什么有人说政府不管呢?这就要具体到项目进行分析,不仅仅涉及到项目本身的情况,当地的政府执政模式也是一个因素,最主要的其实还是和小业主自身的松散有很大关系的。

具体到一个案子,比如我自己代理的烂尾楼,可能1000个业主,有600个从一开始就是“失联”状态。就是我的客户——我的业主代表只能找到400个人,我的业代没办法找到那600个邻居。这600人在想什么我们没办法知道。但是我推测,如果你是600个人的其中一个,因为你整个维权过程都没有参与,那么可能我们从维权开始到最终复工前后历时两年,你在这两年内因为完全没有任何消息来源就会感觉没人管你:你肯定想不到有邻居委托律师正在行动,你只会觉得,政府不管你,银行不管你,社会不关注,开发商装死……

就算我们能找到400人,这400个人的思想也不统一。

有的人只负责“唱赞歌”。少数唱开发商的赞歌,多数唱政府的赞歌,就是讲政府不会不管我们,我们等着就行了。这里面有一部分就是开发商的销售卧底在业主群,拖延业主维权做舆论宣传。还有一部分是自我安慰——安慰的话他不对着自己说,他要对着邻居说,我们总有一种错觉,一个案子他急不急、严重不严重,取决于我们旁边和我们一样的受害者觉得严重不严重,只要我安抚了我邻居的情绪,他不急,我就可以不焦虑了。

有的人只负责“唱反调”。就是不管你干什么他都要提出反对意见,在他的眼里他的所有遭遇都是国家的错、政府的错、开发商的错、银行的错,唯独他是没有错的。他这个道理其实是没毛病的,在烂尾楼案子里,唯一的无过错方其实就是业主,银行、政府有监管问题,施工方和开发商之间也有很多烂事,债权人尤其是抵押权人,也有风控问题,唯独小业主就是期房制度的受害者。问题是当我们具体到一个“推动烂尾楼复工”的集体行动里,你越是把责任往外推,你自己越不愿意行动。

比如具体到这个题,大部分复工的烂尾楼,政府都是管的,那么我们这个烂尾楼,可能还处在复工之前的状态:从无到有,本身是需要有一个过程的,这个时候我们作为受害者,自己不出把力,整天睁着眼等政府过来救,那烂尾楼这么多,政府救别人不救你也是理所应当的事情。

我们在西安的一个项目,业代是一位大学教授。

以前我对西安有很多看法,我觉得西安法治环境不好,而且,西安人也比较怂,特别难组织。这位大学教授彻底改变了我的观点。我们从接受委托到推动案件进程序,前后就花了几个月的时间,如果不是赶上疫情,可能房子都开始复工了。

已经委托的项目尚且进度有快有慢,而进度的快慢不仅仅取决于律师(毕竟都是委托同一家律所),那么去掉外部因素,业主组织的完善程度就是一个非常重要的因素:业主强,复工就快,业主弱,复工就慢。

这句话也可以换个表述方式:业主强,政府就管,业主弱,全都搂着合同回家睡觉,政府就不管。

一点毛病也没有。


本篇文章来源于微信公众号:                 秦兵房产律师团

政府会管烂尾楼吗
    房子烂尾政府到底管不管

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      • 1楼 访客 2022-08-11 16:45:36 回复
        停工十个月了,账户资金被挪走,银行没有打进合同监管账户,这种情况怎么办?现在可以要求退房吗?

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