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深圳楼市成交惨淡,回暖何期?

805 人参与  2022年02月10日 11:01  分类 : 区域房产  评论

最近,各个机构相继曝出1月楼市数据,总的来说,基本围绕两句话:


1、返乡置业熄火,三四线城市跌入冰渊。

2、一二线城市分化严重,只有少数几个城市行情火热。


最热的是上海、北京、苏州三大城市,尤其上海,春节新房成交10.3万平米,同比上涨646%,虽然这个数据周期比较短暂,但能反映出市场行情。

春节期间,上海大多数售楼处不打烊,楼盘人潮涌动,再加上最近信贷放松,小阳春行情已经提前启动。


相对于去年同期,落差最严重的当属深圳。


乐有家数据显示,深圳1月新房成交3572套,同比大跌57%,处于近半年倒数第二低;二手房1557套,同比下跌78%,创下近十年新低。

基本把去年翘头的趋势,都跌了回去。


一个深圳中介跟子木诉苦:


20多人的店,年前离职一半,年后又有几个打算转行,今年在深圳过年,春节前后一个月带看客户就一组,总共看了3分钟,老天爷不给饭吃,烧香拜佛都没用。


去年春节有多火,今年春节就有多惨,一年时间,我们见证了楼起楼又塌。


造成深圳楼市巨大波动的主要原因,正是“208政策”,这也是2021年威震四方的最强调控杀手锏,“二手房指导价”的起源。


今天,子木站在“208政策”一周年档口,再起篇章,为大家细讲接下来深圳楼市房价走势如何,指导价会不会取消,购房者最应该注意什么。



1


真相往往藏在历史细节中。


2021年2月8日,深圳出台了二手房指导价新政,一时惊起四座。


因为这是我国楼市历史上的第一次对二手房进行控价。


指导价出台后,无论是业内还是业外,都报以悲观预期,因为二手房业主庞大而分散,是最难管理的一群人,统一售价,简直天方夜谭。


事实证明,想多了,房屋买卖,除了买卖双方,中间还有银行、中介和签约机构。既然管不住卖家,那么就从中间下刀子。


去年春节后,深圳所有中介机构被强制下架房源报价,银行开始按照房屋指导价放款,楼市的生命是杠杆,杠杆抽离,面对几百万一套的房子,刚需购买力折了一大半。


随后,深圳市场冰封,成交量下跌,跌破枯荣线。全年来看,二手房成交量为4万套左右,甚至低于2012年,创下近15年来新低。


成交量下跌,带动房价下行,2021年深圳二手房价格回调在10~15%左右。跌得最狠的是豪宅和每一轮行情的领头羊,学区房。


深圳最有名的学区房片区,百花和八卦岭,2021年很多都以百万为单位下跌,甚至有下调500万甩卖的,依旧无人问津。


记得去年8月,一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖,最终流拍;八卦岭鹏益花园的一套房,甚至卖出过6.9万元/平方米单价,比指导价还要低1.61万元/平方米。


深圳楼市的萧条,让无数炒房客折戟沙场。


前几天一个读者问我,2020年听别人在深圳投了一套老破小学区房,2年亏出去200多万,茶不思饭不想,春节都过不好,马上月供也还不上了,到底怎么办?


我回复到,“遥遥无期,割肉断骨”。


深圳常规商品房房价还有修复的机会,但学区房除了指导价,还离不开“教育均衡”历史洪流的冲击,尤其是老破小,失去学区资源保护后,价值将加速消逝。



2

深圳“炒房第一城”的名号,自古有之,这是站在40年城镇化进程上,全国增速最快经济体、最强人口流入量,两者碰撞的必然结果。


在历史上,我见过深圳房价大船两次搁浅,一次就是2008年,全球金融危机,港商大撤退,留下一片狼藉;第二次就是去年,二手房指导价对房价的沉重打击。


两次搁浅的结果相同,但原因大相径庭。


“二手房指导价”是主动性的调控,背后是调控者决心的表现,表面上是对楼市杠杆的遏制,深层次又是对“预期”的杀招。


现在的深圳楼市,买卖双方都在“等”。


买家等业主降价卖房,业主在等买方需求爆破,市场观望情绪浓烈,谁都不肯做出让步,博弈只在毫厘之间。


而这场博弈的结果,归根结底还是在于裁判愿意帮谁。


2021年2月8日,深圳在出台二手房指导价的时候,曾说过,“其更新频率原则上是一年一次,不过也会根据市场实际涨跌情况去调整。”


现在已过一年期限,调整的概率很小了,马后炮地说,这是最符合逻辑的举措。


深圳楼市已经很冷了,二手房指导价没有继续下调的基础,因为这会雪上加霜,让这个行业连带几十万从业者陷入困境。


同时也不能往高调,因为往高调相当于释放利好信号,之前那些不愿意降价的业主更有底气抵抗政策,楼市同样会陷入僵局。


最好的方法就是按兵不动,把调控交给市场本身,让它进行自我校准,扛不住的业主下调报价,想买房的业主甘心情愿去贷款买房。


对于深圳来说,其实早已摆脱房地产经济,财政收入基本都来自于企业税收,二手房涨价对地价的拉动作用不大,但对人才流入的制约极为严重。


所以说,深圳对房价上涨的诉求很低,那么未来,深圳通过政策主动拉动房价上涨的概率基本为0。


现阶段的深圳最重要的是稳住楼市,向北京和上海两位老大哥学习,夯实实体经济,房价实现缓涨而不是跳涨,并逐步跟收入匹配,最后实现对抗通胀。


这是政策端的推测,但在信贷端,深圳目前明显在逐步利好楼市。



3


首先持续降准利好下,全国房贷利率下调。


深圳不例外,首套房贷利率已从去年的5.5%~6%,最低下调到4.9%,二套房贷利率最低5.2%,深圳楼市对杠杆依赖性较大,这会刺激一大部分购房需求。


其次信贷口放开,定向注射肾上腺素。


深圳是金融敏感型城市,根据最新数据,2021年深圳金融业实现税收1662亿,占全市税收的24%。


2021年深圳金融业的增加值是4739亿元,同比增长7.6%,占GDP15.4%,两年平均增速达8.3%,位居一线城市首位,这让深圳GDP顺利突破3万亿大关。


钱太多,需要出处,最后兜兜转转只能流入楼市。深圳坊间已有传言,年化3.6%左右的经营贷已重现江湖,这又是催生一波强大的购买力。


最后是深圳楼市的基本面,很实在。


虽然说二手房指导价冰封楼市一年多,深圳房价下调了10-15%左右,但这是局部现象,整体未出现大规模下跌,这意味着深圳楼市具有一定的“韧性”。


什么叫韧性?就是楼市的居住需求大于投资需求,而卖家主体并非是炒房客,而是以房换房的业主,这样的楼市很抗跌。


同时,深圳楼市虽然被二手房指导价冰封,但基本盘依然处于“狼多肉少”的情况,数据显示,1月深圳楼市新房去化周期缩短至5.8个月,创下5个月的新低。

综上所述,深圳政策端不放松,但信贷端已经在放开,再加上基本盘具有较强的韧性,楼市底部已经在暗流涌动。


正如一年有二十四节气一样,“冬雪雪冬小大寒”后之后一定会迎来“立春”,以及艳阳似火的“夏至”。

4


至于什么时候到来,3月-5月是一个关键窗口,爆发概率相对最高,如果你在深圳有买房计划,从现在开始就要预备了。


在这之前,我可以给你几条比较有用的建议:


1、建议手上留有现金,进入持币待购状态,先关注新房市场,新房能上就上,二手房还要等行情,不用太过着急。


2、如果新房市场火热,人们排队打新抢房,那么行情一定会轮动到二手房,这时候一定要抓紧去看二手房,以防坐地起价。

3、别碰一线学区房。


4、此阶段一定要联系好中介,打通关系,实时获取信息,行情前期信息为王,买房要“抢跑”而不是赛跑。


5、买早不买晚。如果信贷端放开促使楼市行情大热,政策端肯定会收缩打击,市场房价冲高回落,肉眼可见,千万不要买在大家都认为房价会涨的时候,这话需要你细细品。

end

本篇文章来源于微信公众号:                         子木聊房

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