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楼市何时回暖,未来楼市发展趋势如何

635 人参与  2022年03月30日 08:15  分类 : 众说房产  评论


01| 楼市低迷原因到底在哪里


房地产平稳下行已经有半年多了。


国家机构数据显示,2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元,环比下降23.5%,同比下降47.2%,接近“腰斩”。


据此计算,1-2月,全国商品房均价为9845元/平方米,同比下降10.7%。这也是2008年以来的最大跌幅。而房价的下行,无疑将使得市场买房信心更为低沉。


很多人关心房地产市场什么时候回暖?


如今市场低迷,房屋质量堪忧,大量烂尾楼,减配楼充斥市场,网络骂声一片。


开发投资增幅下滑,国家经济受拖累。国家统计局最新数据显示,1-2月份,房地产开发投资增幅仅为3.7%,是2020年8月以来最低增幅;土地购置面积同比下跌42.3%,为历史上最大跌幅。


造成这个局面最大问题在于楼市销售面积的下滑,这其中有两方面原因。


首先,地产企业突然爆雷,房子烂尾,是大面积烂尾,直接吓退了一大帮购房人;


其次,持续了两年多新冠肺炎,随意的封停,一切经营活动停止,大量企业,个体工商户停摆,老百姓是真没钱了;


本以为2022年疫情会控制住,年初上海、杭州、苏州刚起的行情,成交刚刚复苏,一把疫情直接给浇的透心凉。


可以肯定的说,如果新冠肺炎这么僵持着,没有哪个城市楼市能起来,疫情不停止,不光楼市,除了基建,其他各行各业都会一片黯淡。


可楼市需求还在,起码还有10年左右的刚需购买需求,每年大约还有12亿平方左右的购房需求。


如果疫情需求压着,这些需求终有一天还是会爆发,如果不合理疏导集中爆发,很可能再一次冲高房价。




02| 中国这十年购房需求还在


光华管理学院梁建章和经济学家任泽平最近发布的《中国住房存量报告》在数据上还是很客观科学的,还是有参考价值。


中国房地产市场仍有较大发展空间

一是中国城镇化进程还有较大空间,到2030年城镇化率达71%时城镇人口将再增加约1.3亿。

二是与主要发达经济体相比,中国城镇人均住房面积较小,随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等,人均住房面积未来存在至少13%的提升空间。

一方面,当前中国已进入中高收入经济体行列,随着未来向高收入经济体行列迈进,城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。

另一方面,中国家庭户规模迅速小型化,导致当今更多的住房和更大的人均住房面积需求。如果以人均使用面积28平即人均建筑面积40平为标准算,未来中国城镇人均住房面积存在约13%的改善空间。

三是中国现有城镇住房成套率仅85%,并且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房,存在住房更新需求。一是中国城镇住房成套率仅85%左右,还有约15%的住宅需要更新。二是中国城镇尚有约20%的平房需要更新。随着拆迁新建,中国城镇家庭户中居住在平房比例从1995年的46.1%降至2015年的20.6%,其中城市、建制镇分别为10.2%、36.1%。

2021-2030年中国城镇年均现房需求大致为11-13.5亿平方米。并且从历史经验看,2000-2010年每年约有4亿平属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工住宅面积统计的住房面积。假设2021-2030年这部分仍为年均4亿平,则2021-2030年每年需新增城镇现房11-13.5亿平。



03| 楼市何时会回暖


为了稳住经济,新盖的住宅每年大约还会有15亿平的规模,加上库存,市场的房子绝对充足

目前仅仅是需求端疲软,大量老百姓没钱买不起房,还有疫情买不了房,还有一部分被目前环境吓到了不敢买房,买房信心没了

可疫情总会过去,国家对于涉险房地产企业很快会重组出清,烂尾的项目陆续会开工补齐,市场信心也会随着恢复,只要市场一恢复,慢慢的楼市就会恢复,部分例如北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州等热门城市还有大量购房需求,市场马上就会真火起来;

到时媒体再背书炒作,全国大部分地区楼市将回暖。

目前楼市的回暖完全取决于新冠肺炎何时能控制不影响百姓生活,为了各行各业都能尽快恢复,无数人都翘首以盼新冠肺炎赶紧过去

毕竟无数人在等着吃饭。


本篇文章来源于微信公众号:                 梦回开元

楼市何时回暖

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