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东莞楼市价格最新消息,还在等另外一个信号……

888 人参与  2022年03月16日 18:12  分类 : 区域房产  评论

◎ 文 / 村长


曾经作为全国楼市最火的城市之一,东莞也开始为调控松绑了。


日前,东莞2022年第一批集中供地,正式官宣。首批供地共8块地,主要分布于长安、道滘、常平、横沥、大岭山及塘厦6个镇街。



相比之前,本次集中供地政策变化非常大,以去年挂牌过的2022WR003长安地块(该地块曾于2021年10月22日拍卖,最终流拍)和2022WR004塘厦地块(此次为二度出让,2021年终止)为例


1、限价政策松动,土拍取消限售价!


其中,长安地块取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/㎡”的规定,塘厦地块取消了“首批最高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定;


另外其他挂牌的6块地,也都没有了限售价约束。这给后续楼盘上市备案价格,提供了更多弹性空间。


2、竞买保证金大幅下调!


其中,长安地块从2021年的22亿元降低到10.1亿元,下降幅度为11.9亿元;塘厦地块从原来设定的12亿元下调至4.5亿元人民币,下降7.5亿元。


3、部分取消配建要求!


其中,长安地块去年要求无偿配建宗地10%的比例(约21066平方米)的安居房和停车位要求也取消了。


单从政策调整本身来看,东莞有关部门的意图很明显,降低拿地门槛、向开发商示好。对B端房企而言,不啻为实实在在的大利好。但也间接说明,当下的东莞楼市形势并不乐观,不然官方也不会出手。


但有意思的是,从一些报道看,几乎同一时间,东莞楼市似乎一片火热,一些楼盘甚至出现了涨价现象。


比如,碧桂园云麓半山、碧桂园松湖明珠、碧桂园云樾半岛、碧桂园樾府、碧桂园瑜璟臺等项目宣布全线产品价格上涨2%;



保利时区、保利堂悦、保利首铸天际等项目宣布3月中价格再次上涨,时代天韵同样宣布要封盘涨价……



在我看来,所谓涨价,更多是开发商在配合“东莞楼市调控松动”制造声势,为成交逼定,采取的一种营销策略,当下东莞楼市并非真是火热到了要涨价的地步。


数据会说话。


中原统计的数据显示,2月份东莞商品住房成交面积9.89万方,同比下跌63%,环比下跌43%。可谓拦腰斩。


可能有人说会说,2月有春节因素影响。那我们就把周期拉长来看。


由下图可见,东莞2月的成交量是过去2年以来的第二低,仅次于2020年疫情爆发后社会被摁下暂停键的2月份。



可能又有人会说,因为新增供应少,所以成交量才低。是有这方面的原因,但并非绝对关系。


一、再看上图,2020年的1月、5月、6月、7月、11月,2021年的1月,当月均出现了成交量远大于供应量的情况;所以,供应量只是成交量高低的充分非必要条件。


二、东莞楼市当下的存量供应很大,库存压力大到足以让开发商睡不着。见下图


据中原地产研究院监测数据显示,截止2022年2月底,东莞住宅库存套数34749套,约412万㎡,同比上升52%。


按照过去6个月消化速度计算,2月底东莞楼市住宅库存消化周期约15.2个月,创近8年新高,高库存压力显现。



三、开盘去化率也显示出,市场正处于一年来的最低点。


1/2月份,东莞楼市开盘去化率30%都不到,不知谁给开发商的勇气去涨价呢。


冰冻三尺,非一日之寒!


较于春节期间,这两周东莞楼市或许会有所回温,但要说在短短十几天内大反转,热到让开发商涨价的程度,显然是不可能的。


在我看来,东莞楼市的市场远没有到反转的时候,因为现有调控放松利好的是房企,对市场需求端更多是情绪上的刺激,至于市场反转何时到来,则取决于需求端调控政策何时松动。


从基本面上看,东莞的城市基本面当真没得说,是一个人口破千万、GDP破万亿的强二线城市,但面积呢,又只有2460平方公里,仅相当于郑州下面一个区。


人多、钱多、面积小,归结起来就是内需旺。


好上加好的是,外需也旺!


得益于毗邻深圳、广州两大一线城市的地缘优势,东莞楼市又深得深圳客、广州客的青睐,尤其是深圳客。临深三镇,可以说就是被深圳客给买起来的。



而自去年下半年以来,东莞楼市之所以日渐羸弱,根本原因就是旺盛的内需和外需,被一份东莞楼市史上最严调控,死死摁在了地上,进而造成市场有效需求大幅缩减。


下面这张图,更能清晰明了地反映出东莞楼市需求端调控的加码,对市场成交的影响。



若以年为单位,这种影响更是触目惊心,2021年东莞楼市住宅成交量大幅萎缩至491万㎡,同比萎缩34%,创近11年新低 ;二手住宅成交量,为17490套,同比下降33%,创2011年以来新低


所以,除非压制需求的限购等政策有所松动,否则东莞楼市很难有大的起色。


这也意味着,现有的土地市场的调控放松,可能只是前菜,若销售端持续乏力,不排除东莞在限购、首付等方面会有所松动。况且更大胆的郑州等城市,在政策突破上,已经迈出了更大的步子。


当然,对于现在有购房资格的购房者来说,当需求端的政策开始松动时,可能最佳的购房时机就已经错过了。


所以,还是抓紧时间,趁着这个日渐缩小的窗口期,好好捡漏吧。


毕竟东莞的城市基本面和需求量能在那摆着,不需要加码刺激,只需把现有枷锁松一松,市场反转分分钟钟的事。


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