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天津河西区上学,转学关键知识点分享【三】

1328 人参与  2022年03月11日 11:58  分类 : 天津房产  评论

天津河西区转学,天津河西区转学2022年指导三:


河西区的优势和分析,今天也和大家聊一些河西当下发展遇到的一些问题,顺带点评一些河西的一些板块


1.富人区梅江?
不知道什么时候开始,提起梅江,会多了一个富人区的绰号,而且梅江这两个字,也成了天津楼市的一个流量代名词,梅江,梅江南,后梅江,新梅江,围绕一个梅江又衍生好多个板块儿
梅江诞生于本世纪初,在最早梅江建成的那些年,那边是真荒啊,买个早点,想吃套煎饼果子,喝碗老豆腐,都得开车出去,这一点都不夸张,梅江最早在我印象里是没人气+没配套的代名词
随着梅江会展中心,山姆,永旺,地铁,这些配套逐步建设及完善后,梅江迎来了属于自己的发展
现在真正的梅江,有地铁,有商业,也有人气儿了,楼下也能实现早点自由了,而且区域内有水,环境很OK,天津多个豪宅小区也坐落在梅江区域内,有豪宅坐镇,所以喊一句富人区不为过

通过梅江这些年的发展,我们可以有如下几点反思
1.再怎么喊富人区,再怎么有概念,也比不上配套+人气儿
2.梅江作为一个新区域,从初步建成到发展完善成熟,用了十几年
3.梅江当初在天津楼市最火热时,是有很高溢价的
这几年梅江降的还是挺狠的,溢价挤出去不少
有溢价,且溢价过高时,存在风险

2.新梅江—河西的新希望?
最近10年,河西全力发展的新区域,莫过于新梅江了
大量的土地出让,开发商积极拿地,楼盘基本上开一个火一个,3w多买河西三片新房,这些都是新梅江的特点,新梅江可以买,但是需要基于在你真的了解新梅江的基础之上以后,那下面我给大家聊聊新梅江那些可能没人会和你说的事儿

新梅江的成熟区域,是四大园+全运村
完善的地铁+学校,人气儿也是有的
至于新梅江目前在售的,以及刚刚交付的新房项目,它们的发展终极目标有两个,一个是隔壁的老梅江区域,还有就是区域内的四大园+全运村
新梅江最终如果能发展到这两个模板区域,那就算它成功了,但是可以看一下,新梅江的模板区域,其实
配套+人气儿,在河西全区域内,也真就那么回事儿
唯一优势还是房子新

但不可否认,新梅江还存在进一步发展的潜力,考虑这片区域,自住尚可,如果是投资,那就不建议了

3.小海地儿—老破小的未来在何方?
天津楼房发展1.0时代的代表作之一,上世纪九十年代形成的大规模居民生活区
配套成熟,人气儿足是优势,但是城市建面比较破旧这也是现状
不过小海地儿现在已经一点点又进入新的拆—盖模式了,未来还是有发展的

4.新八大里,你未必真了解它
很多写河西的人,提到新八大里,会有如下关键词
河西次新房集聚地,看三片次新房,先看新八大里
我想说的是,新八大里的发展其实是失败的,或者说是没有达到当初的预期的
原因很简单:看看新八大里的写字楼,满不满,空置率如何?看看新八大里的配套和人气儿,这里可不是新梅江,这里的发展速度其实和预期进度是不太匹配的,至少没有达到当初预期的高度
还是那句话,新八大里能买,但是自住还行,不要想着这里投资,不存在机会。

5.陈塘科技商务区
陈塘科技商务区,听名字就觉得高大上,肯定得引入各种产业,但实际上,陈塘科技商务区的卖点还是以学校为主
二师附小分校今年就要投入使用了,以及未来规划的四中分校,以及这俩要形成的九年一贯制的规划
再加上10号线+11号线的在建地铁
这是这片区域的卖点,这片地方的新房没啥太多可说的,就提醒一点吧,注意一下开发商

至于河西未来的发展,我认为前景还是很不错的,有以下几点是值得关注的
1.不要只看地铁7 8 10 11号线经过河西,更要看一下这些地铁线路的走向,以及这些线路经过哪里?
地铁线路值不值钱,全在于此,至于地铁这块儿,回头哪天也可以再专门开一个系列写一写

2.河西的九年一贯制学校,全运村的九年一贯制能否进一步加强?二师附小+四中能否组成新的九年一贯制学校?九年一贯制是符合未来教育发展的一种模式,河西的九年一贯制是走在前列的。

3.未来河西好地段拆迁后的地块儿盖什么?
会不会在优质地段再出70年产权住宅?
还是搞带学区能落户的公寓?
这个也是我密切关注的一个点

以上内容,再加上前面两篇聊河西的内容,基本上把我对河西区的观点都阐述了,关于河西区,暂时先聊到这儿,希望能给大家带来帮助和启发。

本篇文章来源于微信公众号:                        天津楼市百晓生

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