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郑州房价连跌四年,郑州楼市身处漩涡如何自救

1005 人参与  2022年02月26日 17:12  分类 : 区域房产  评论

“郑州楼市现在遇到一些小困难,将来不会有大问题,市场需求平稳可期,供给侧也在优化调整”。

——郑州代市长何雄
这几天郑州代市长的发言火爆全网,沉寂了几年的郑州楼市,也没想到自己以这样的方式出圈。
今天就顺着何市长的发言,和大家好好聊一下郑州,楼市到底啥时候能回暖。郑州楼市到底遇到什么小问题呢?
简单来说就是:房价跌了!
2018-2021,房地产从白银时代走到黑铁时代。
在这期间,有的城市房价一路高歌猛进:
西安楼市连涨5年
徐州楼市连涨5年
杭州楼市连涨5年
银川楼市连涨5年
……
而郑州呢,房价连跌4年!
有的发达三四线城市还涨了,郑州这样连跌4年的省会城市,大多是北方城市,比如天津太原石家庄济南,以及南方一些比较弱的省城,南昌贵阳。
进入2018年7月,郑州房价达到全年制高点13719元/㎡,下半年楼市进入下行期,之后房价一路稳降,而2022年1月份,郑州的新房成交均价为11551元/平方米。(数据来源:郑州市住房保障和房地产管理局)
别看跌的不多,这可是全市的平均值,如果单看区域的话,根本没法看。
主城区库存少,需求旺盛,价格不算跌很多,大部分都在横盘中,跌得最惨的就是郊区。
尤其是绿博,2016-2017年的时候,郑东碧桂园高层15500元/㎡、洋房将近18000元/㎡、融创观澜壹号洋房17000元/㎡。
现在新房价格跌了三四成。
房价一旦下跌,就会拖累整个楼市,接着就是土地不好卖,地方财政受影响,经济增速也会下滑。
如今郑州的房地产发展停滞不前已经严重拖累郑州的经济发展了。
最直观的,2021年郑州GDP增速仅为4.7%,低于全国平均值,在前20强中增速排名倒数第一。
这里当然有去年郑州暴雨的原因,但房地产作为拉动经济的主力军,房地产衰弱了,经济无疑会被拖累。
最先受影响的就是土地收入,这个是地方财政收入的主要来源。

数据:wind
尽管2021年下半年的土拍情况不容乐观,但四年下来,大部分城市随着地价上升,土地收入也是水涨船高。
上海,广州,无锡,长沙,常州,东莞甚至直接翻了一番。
我细细看了一下这个表格,郑州是唯一一座连续四年土地出让金逐年减少的城市。
其次,郑州的土地溢价率从2017年后就腰斩了,土地价格增长不明显,随着供应减少,土地出让金一年不如一年。
对于一座正在快速发展的城市而言,土地出让金下滑则意味着城市各项基建的发展速度就会变缓。
而郑州作为中原省会城市,野心肯定不小,但目前的房地产行情与其经济发展的需求肯定是不匹配的。
房价下跌过多,表面上利好刚需,但其实也暗藏风险。
一旦需要买房的时候,你就要承担烂尾的风险,甚至从此走上维权之路甚至住进烂尾楼,最终的恶果还是购房者来承受。
郑州,就快要坐实“烂尾楼之都”了。
以上的图片,是2020年的,但也能看出来河南的烂尾楼现象“一枝独秀”,现在只怕会更严重。
河南省内,烂尾楼最多的又数省会郑州和南阳。
在我评论区,大家留言的都是与地区房价涨跌相关,郑州却不一样,有郑州粉丝专门在我公号留言,希望关注郑州烂尾楼现象:
我在网上搜了一下,锦艺四季城、名门翠园都算是“烂龄”较新的烂尾楼了,还有好多都烂了七八年,把业主都搞绝望了。
豫森城已经烂尾七年了,部分业主直接住进烂尾楼里。
中原区的祈福城从2014年到如今8年时间,依然在烂尾当中,开发商也被列入了失信名单。
还有集公寓、住宅、商业综合体于一身的的清华城,本来是郑州二环中州大道旁一道靓丽的风景线,在十年前就已经封顶了,却一直未能交付。
去年,上百名业主只能住进工地维权。
据闻现在已经有深圳的开发商接盘开发了,但是当地媒体表示,目前仍未看见施工进展。
这次评论区讨论最广的名门翠园项目呢,2017-2018年的时候可是郑州销冠,开盘去化率100%,当时即便捆绑车位也一房难求。
真没想到,落得一个烂尾收场。
延期了两年未交付,最新的消息是第三地块在去年10月份迎来交付,但很明显交付的质量,业主是不满意的。
其他地块至今还处于停工状态。
读者在后台留言,仅仅一个名门翠园就有6000户家庭利益受损,而郑州的烂尾楼项目十几个是有的,可想而知,烂尾楼给郑州百姓带来多大的心理阴影。
但解决烂尾楼仅靠开发商的良心是很难的,即便后面愿意接盘的开发商也得看到利润才愿意接盘动工。
而这前提是郑州楼市停止阴跌,逐渐回暖,让开发商资金链好起来。
河南最大的房企建业地产,去年因为水灾损失50亿,因为他的项目大多在郑州,后来资金链太紧张,只能裁员6成,调整公司架构,节衣缩食,否则项目开发都要受影响了。
2021年,在楼市下行周期+暴雨灾害+疫情的三重打击下,郑州新房成交创下了6年的新低。
如何让市场回暖,迫在眉睫!
来源:大象拼房
而另一头,郑州库存却创下五年新高,新房库存暴增至30多个月,比2020年翻了一倍。
进入2022年后,郑州新房市场并未见好转。
不论是同比还是环比,郑州今年1月量价都在跌。
所以郑州急了,再不发声救助可能产生更多的恶性循环。
只能借助政策力量,把躺下的楼市扶起来。
这次何市长提出了三个大方向的建议:
1、1+8郑州都市圈互认政策、吸引人才约20万大学生/年、支持外来务工人员买房;
2、降低交易税费;
3、大力推进安置房货币化安置;
我的理解就是「扩大需求、降低购房交易 成本、人为增加购房需求」。
第一点很明显就是为了扩大需求了。
何市长还算了一笔账:计划出台新政每年吸引20万大学生留郑,鼓励他们三年内买房,需求就超过1000万平方米了,加上外来务工人员,几乎就能把郑州商品房库存消化掉。
对于留住大学生,郑州还是有一定底气的。
河南本身就是一个上亿的人口大省,在河南,郑州完全找不到竞争对手。
七普数据中,郑州十年来共增长了397万人,新增人口全国排名第五,平均一年新增39万。
另外,别看郑州名校不多,但各大高校数量不少。
根据城市战争统计的数据,2020年,郑州在校本专科生数量高达116万人,仅次于广州,每年就有超30万人毕业。
加上河南本地想回家乡发展的大学生,留住20万大学生的目标不难达到。
市长还提到了“1+8郑州都市圈互认政策”,我预计后面郑州的限购政策也会有所放松,都市圈户籍内人口,都能购买郑州房子。
第二就是降低购房资金门槛。
郑州的房贷利率已经在下调了,但相比之下,郑州百姓更关心2015年之后出台的政策,不满五年唯一,差额要20%的个税是否取消。
目前郑州人民对取消20%差额个税的呼声非常高!
领导留言板截图
你以100万购入的房子,如果卖200万,就需要缴纳(200万-100万)×20%=20万的差额税。
这么高的税,全国除北京外,也就剩郑州了。
北京这么厉害的购买力,看到高昂的税也要抖三抖,何况郑州,动辄几万以上的差额税,直接把二手房的流动性锁死了。
二手房卖不出去,改善客没法置换,最终传导至新房市场同样成交惨淡。
这样不符合市场发展的调控措施实在没必要保留着,取消是早晚的事。
第三点:大力推进安置房货币化安置。
也许这是对郑州楼市最立竿见影的一项政策了。
货币化安置的威力大家早已领教过了,2016年,郑州连续两次发文,表示要大力推进推进货币化安置,此后郑州楼市开启向上的大行情。
与此同时,这项政策的药力太猛,在2018年后已经很少城市敢主动提起来。
郑州的情况太特殊了,而且郑州房价经过多年回调后,还是有一定上升空间的。
只要棚改的力度和节奏把握好,问题就不大。
分析完以上三点,不得不说,这一次郑州的决心非常大,市长的发言和给出的方向非常具有针对性。
如果接下来政策也按这个方向走,郑州楼市回暖指日可待。
刚需们有条件的还是要趁早上车。
只是我不建议大家去抄底那些跌的很厉害的郊区盘,楼市上涨的分化效应太明显了,即便是郑州阴跌这么久,有的区域还能一直保持横盘微涨。
图片丨陪你去看房
比如说北龙湖,这些年新房从4万涨到5万+,已经算是郑州豪宅天花板了,预算足够的,还是优先北龙湖。
预算不够的,考虑杨金、管南、金水北,新房普遍在1.5万-2万区间。
一旦郑州市场起来了,这些地区肯定会率先领涨,涨50%都有可能。
而那些郊区盘,也许很长一段时间都没法回到昔日的高光了。

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