当前位置:首页 » 房产热点 » 正文

威海房产,威海海景房

楼市救市最新消息:这个城市,突然放了个大招!

801 人参与  2022年02月23日 11:41  分类 : 房产热点  评论

楼市救市最新消息



据报道,从今年1月-2月中旬,全国已经超过45个城市发布了救市政策,鼓励买房的大潮已经蔓延开来。


我在之前的文章也总结过,现在就是给楼市加“发动机”。


先是降低公积金门槛,补贴鼓励,单缸;紧接着放额度降利率,双缸;现在是降低首付比例,四缸;如果还不行,可能会放开限购,上8缸。


还能不能加,能加,比如搞0首付分期买房,16缸,但是,一定要有“底线”!


这个底线是什么呢?


“棚改货币化”。


换句话说,在一切鼓励买房政策面前,棚改货币化就是爷爷辈,方法极其粗暴。


今天王老五住着一个破房子,明天就有人拿着成捆的钞票去敲门,“起床,要拆房”。


王老五裤链儿都没拉上,就唱着妹妹坐船头,冲进了售楼处,“姑娘,来套房”。


我曾对货币化棚改,总结过一段话:


这种暴力拉升楼市的行为,一定会被记为楼市历史的反面教材,因为它的代价很沉重,会提前透支居民购买力,房价虚高,反噬城市发展。


2018年后,棚改货币化随着权限被强制收回,销声匿迹,而三四线楼市也进入漫漫阴跌路,一切化作句号。


之后,每次预测房价时,我都会提一句,这玩意儿,没人再碰,也没人敢碰。


然而,现实给我的老脸狠狠来了一巴掌。


就在刚刚,郑州市召开“郑州市委十二届二次全体会议暨市委经济工作会”,会议提出:


“大力推进安置房货币化安置,鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。”


消息一出,惊起四座。三四线也就算了,郑州是什么身份?


国家中心城市,强二线城市,中部千万人口大城,竟然突破“底线”,用棚改货币化救楼市。


说出来,可能连自己都不信。


刨根问底,为此,子木特地去找了几位业内老友聊了很久,综合数据和现象,推出了确切答案。


那么,郑州为何要放开货币化棚改?这会不会是一个信号?当地或者其他城市的朋友应该怎么应对?且听我说。



1

高光背后


2016年12月26日,郑州被批复为“国家级中心城市”,河南人奔走相告。


这个求之不得的称号,意味着无数政策红利和国家级天量资金注入。


郑东新区,米字形高铁网络、跨越式发展十大工程、全国第一个航空港经济综合实验区……


在中央的助推下,河南省几乎把所有红利政策都给了郑州,集全省之力供一城之战,带领中原经济区近1.8亿人口,跟湖北武汉、安徽合肥、湖南长沙,展开激烈角逐。


2019年,郑州迎来“双喜临门”,人口破千万,经济跨入万亿GDP俱乐部。当时所有媒体竖大拇指,郑州是当之无愧的中原老大哥。


然而在壮丽的外表下,其实藏着房地产的尾巴。


2016年,上一轮全国房地产去库存大潮来临时,郑州就跟其他同等级城市不同:


别人主要靠自主购买力,而郑州学着三四线玩棚改,连发两份文件助推棚改货币化安置。


随后“郑纺机地王”引爆楼市,郑州房价从2016年均价9000元/平米跳涨到2018年的17000元/平米,全民进入抢房热潮。


我记得当时郑东新区房价能跑到3万/平米左右,而北龙湖豪宅区站在5万/平米的历史高位。


随后全国调控出台,郑州跟着连续多次上调房贷利率,楼市才勉强熄火。


事实证明,“伟哥”这东西,副作用就是大。


曾一起上涨的同级别城市,武汉、杭州、成都、长沙,2018年后都经历了反复几次上涨,然而郑州却像冬眠一样,此后再未醒过。


2020年,郑州房价下跌最为惨烈,同比2019年下滑26%,而公寓下滑甚至达到59%,居于全国首位。


炒得热闹的绿博新区,很多楼盘直接从每平米1.2万元左右,腰斩至7000元/平米左右。


同年年底,郑州市场出现首付分期、买房送车位、送物业费、送家电等花式营销,甚至还出现了“零首付”怪象。


当地房企根本抵御不住冷市冲击,纷纷逃离,降价打折,以求自救,炒房客高位站岗,寒风萧瑟。


终于,2021年上半年,郑州“止跌横盘”,市场勉强恢复正常秩序,然而下半年一波“涝疫大灾”,再一次浇灭了希望,郑州楼市成交开始萎缩。


中指院数据显示,2021年郑州主城区新房成交规模928万平方米,同比下降12.1%,全市新房销量甚至不及2018年的一半。



2

悲惨连续


如果说郑州城市发展,是一部壮丽的创业史,那么,楼市只能说是一场不忍直视的苦情戏。


棚改货币化,提前透支了居民购买力,楼市支撑力断层;紧接着“疫情+涝灾”拉低经济运行值,又重创了居民购买力。


郑州的新房销售均价一路下滑,处于1.2万元/平米左右的水平,在全国23座GDP过万亿的城市中排名倒数第三。


这个房价高吗?


不高,作为千万级人口的国家中心城市,一点都不高。


按照目前的救市主基调,继续“加缸”,把利率降到5%以下,首付比例降到20%,是完全够用的。


但为什么会突破“底线”呢?


因为“供需彻底失衡”。


我在去年写过一篇调查报告,里面提到几项数据:


郑州商品房现在去化周期为27.38月,约为2.2年,公寓和商铺都在8年以上。而且据当地一家机构统计,郑州还有约60万套房的土地被出让,按照一年20多万套的出货量,靠当下市场购买力,消化极其漫长。


最重要的是郑州还有大量城中村,接下来5600万平的城中村将会被改造出租,极大分流了居住需求。


一句话,2021年,大郑州房价会被大供应彻底击垮。


现在看来,如数应验。


至于为何搞这么大的供应,市场上有两种说法:


一种是学着长沙和重庆,用供应压房价,想给年轻人创造一个低成本的安居环境,另一种就是为了卖地求发展。


现在来看,第二种可能性较大一些,只不过,步子迈得大,不小心劈了叉。


需求端遭遇打击,供给端野蛮供应,即使再强的城市,都扛不住。


再加上此阶段,居民购房预期普遍较低,房价看跌,又会进一步拉低楼市成交量。


这让郑州彻底着急了。


因为房地产失速,会持续拉低经济运行,让整个城市陷入“负循环”。


根据郑州市对外公布的数据,2021年郑州GDP12691.02亿元,实际增长率仅为4.7%。


横向对比,全国50强GDP城市中,郑州排名倒数第三,全国20强中,排名倒数第一。


要知道,前几年,郑州还跟武汉、合肥、长沙这些城市都是一起跑的,前后都拉不开一个身位。


而“楼市萎靡+疫情+涝灾”像一颗陨星直接砸在脑门上,郑州摔出了跑道,起身后顿时慌了。


“不患寡而患不均”,这个道理大家都知道。



3

不被应允


2018年后,全国再没有城市敢碰货币化棚改,因为这个问题,曾被严厉点过名,跟“房住不炒”大基调严重相悖。


那么郑州能成功吗?


我翻看了郑州过往的所有政策,其中早在2020年11月发布的储备土地综合开发实施细节(试行)等3个文件的通知中,郑州就提到货币化安置。


通知称,纳入征收范围的集体土地,按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收,涉及农村村民住宅的,采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置,鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式。


后来这事儿就悄无声息地消失了,应该是被否决了。


但现在,我难以估摸,毕竟大环境已经变了。


首先今年是“稳增长”大年,连首付比例下调至20%这种激励政策都可以出台,意味着“下限”在不断放开。这个下限是否能落到底线,谁都说不清楚。


其次郑州表面上是楼市问题,背后实则是经济。


作为国家中心城市,郑州带动的不仅是河南省,还关系到中部地区崛起,以及国家均衡发展的战略全局。现在脉搏微弱,电击疗法该上还得上。


最后,郑州去年遭遇了重大灾害,经济受创是不可抗因素,在政策面上应当被照顾,而且郑州的房价整体并不高,对货币化棚改的副作用还有一定的容忍空间。


所以我推测,裁判可能会破例“睁一眼闭一睁眼”。


如果郑州这个政策能顺利推进,那么当地的刚需就要赶紧上车。


我们都见识过货币化棚改的威力,虽然不及2016年那般壮烈,但足可以让楼市短期内进入“癫狂状态”,市场交棒给卖家,买房成本会成倍增长。


有人说,如果郑州开了头,身后几百个城市心痒痒,也会也会跟着玩棚改,这是一个强烈的楼市信号,该来的还是来了。


两个字:扯淡。


按照当下的经济运行环境,再搞一轮棚改,这些年所有调控成果全部瓦解,以后我们也再也不用谈论楼市了,调控没有这么短视。


现在就相当于开了一个诊所,所有城市进来瞧病,根据病情和状况开不同的方子,医生都有自己的考量。


研究楼市这么多年,我一直都在坚持,房价可以跟随城市发展,一步一步有价值的成长,去慢慢享受红利,而不是打鸡血,一波行情冲灭了一些人的希望。



end

本篇文章来源于微信公众号:                         子木聊房

本文链接:http://fangchanjiaoyi.com/post/107.html

威海海景房请关注微信公众号:威海房产交易网
海景房请关注微信公众号:威海房产交易网

本文标签:楼市救市最新消息  

<< 上一篇 下一篇 >>
欢迎留下您宝贵的意见!
欢迎分享您的观点

  • 评论(0)
  • 相关文章

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

房产交易网欢迎您!业务合作:18963188131

版权所有:房产交易网www.fangchanjiaoyi.com