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放开三胎对房地产的影响,对房价的影响几何

      放开三胎对房价的影响多少,放开三胎对房地产的影响几何,为什么要放开三胎以及会不会对房地产有一定的促进影响,是否会让房价上涨?
 

      2021年5月31日中共中央政治局召开会议,原文是这样说的,:进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
 
      它意味着中国彻底结束了长达40年的生育限制政策,转向鼓励生育,这是一个巨大的转折点。仔细研究之后,笔者发现,看似普通的政策,其意义却无比重大的,其影响也是系统性的。下面是笔者有一些浅薄思考,分享给大家。我们开始吧。

放开三胎对房地产的影响,放开三胎对房价的影响
 
      一、首先要思考的问题
 
      首先需要思考的问题在于,人们为什么要生娃?大多数人是为了“传宗接代”,也有人是为了迎合父母期盼,还有人是觉得小孩子可爱等等。我们提炼出“共性”的理由,大致有四:
 
      1、繁衍需求。
 
      生物繁衍的本能需求是所有地球生物的共性选择,无论生育政策限制还是鼓励,绝大多数家庭都会生育一胎,无需别的理由。
 
      2、文化需求。
 
      不生孩子会被认为是不光彩的事情,是对不起祖先的丑事,而人丁兴旺则会被认为是一种光宗耀祖的行为。这种文化层面的社会共识会影响人们生更多的孩子。重男轻女,不生到男孩不罢休的情况,就是社会共识影响的典型代表。
 
      3、个体喜好需求。

      很多人发自内心的喜欢小孩,无条件喜欢的哪一种,他们也自然愿意多生育。包括爷爷奶奶喜欢、姥姥姥爷喜欢、爸爸妈妈喜欢等,都属于此类。
 
      4、功利需求。

      对于那些事业上有成就的人而言,生一个继承人总比雇一个继承人要靠谱的多,所以张艺谋生了仨。古代的皇帝和权贵就是最典型代表,万一生个窝囊废,大好河山就得拱手送人了,所以生个十几个就成了基本操作,生六七十个的也有。养儿防老的观念是典型代表。
 
      如果我们把以上四类需求再次提炼,就能看到,驱使人们“生娃”最根本的动力有两个,一是满足生物繁衍和社会发展的公共利益;二是满足个体喜好和精神需求的个体利益。公共利益不用解释,个体利益我再举个例子。以古代的农民为例,古代农耕社会中,99%的人终其一生都在种地,如果老马家的儿子多,意味着能出力气的劳力多(不用开工资),意味着生产的粮食多,意味着拥有的财富多,意味着老马家的社会地位高。
 
      答案显而易见了,人们生娃的原因就俩字———利益(包括公共利益和个体利益)。鼓励三胎政策的目的也很清晰,是出于公共利益的考虑,原文表述是:“积极应对人口老龄化、保持人力资源禀赋优势”。等到具体的鼓励政策出来之后,人们权衡利弊,最终做出生不生的决定,这就是个体利益的考虑。
 
      包括动物本能在内的人的一切行为,无论驱动它的原因是什么,它最终都必须和“成本”或“代价”碰撞,只有在收益大于成本的情况下,人们才具备现实的选择的可能。这好比一条狗想吃一只老虎,那狗就必能承受老虎把它吃掉的代价,在此基础之上,狗的选择才具备现实性。
 
      所以笔者认为,鼓励生育政策对房价的影响(也就是标题:放开三胎对房地产的影响,放开三胎对房价的影响)可能很大,也可能很小,也可能没有影响。关键点在于——“政策及配套支持措施”究竟有多大力度。直白点说,就是看政策红包有多大,能不能到“个体利益”考量的平衡点。例如,生三胎的家庭,一次性奖励一套生活所在地 120㎡三居室,人口问题瞬间就能解决。
 
      二、可能带来的影响
 
      鼓励生育是好政策,虽然来的有些晚,但还是来了。考虑到中国特色的执行力,笔者认为,政策力度应该不会小,哪怕暂时力度不够,效果不佳,也会适时做出调整,直到效果满意为止。于国于民,生育率指标都必须拉回来(2020年,中国的总和生育率是1.3,比日本还低),这是关系到全民福祉的大事情。所以,笔者分析一下在“效果很好”的情况下,三胎政策对我们的生活和房价的影响。
 
      1、先看一个数据,2019年,一孩出生率是0.659,二孩0.664,三孩以上的是0.146,这反应了一个基本现实,二孩的出生率已经高于一孩,也就是说,愿意生孩子的继续生了二胎,甚至三胎,不愿意的连一胎也不生了。这几个数字的背后反映的是割裂,还是考量成本的思路,生一个孩子,首先是生得起,其次是养得起,最后是如果万一孩子不争气你能不能养他一辈子。人工智能时代,没有巨大的培养成本支出就意味着难找工作,甚至没有自食其力的能力,所以年轻人开始讨论躺平,婚不结了,工作不干了,更别提生孩子了。这是三胎政策出台的大背景。
 
      2、鼓励三胎可能会带来两娃普及,家庭结构从421到422,甚至是423家庭,人口结构的变化必然倒逼公共服务变化,例如幼儿园数量和中小学学位的配比、医院数量和床位配比、交通配套、专职奶爸的带娃权、孕妇的社保、假期和补贴等等。这就导致了小区、片区、甚至整个城市的规划都要跟着调整。同时法律、制度、劳动者权益等软件也要适配升级,是一个有全面影响的系统性工程。
 
      3、单个家庭人口多了,自然会带来住房需求增加,正常的一孩家庭,需要两房,两孩家庭需要三房,三孩家庭需要四房。所以未来购房消费中三房四房的比例会提高,套均面积也会明显增加。即使条件不好的家庭,也会考虑更大面积的两房。而执行了整10年的7090政策和近几年的高房价导致了全国主要城市中普通住宅90平米以下的占比高达70%,这是一个矛盾点,也可以认为是一个新的机会。这样看来,放开三胎对房地产的影响,放开三胎对房价的影响都是正向的。
 
      4、目前很多城市实行一套住房在只能提供一个学位的制度,而且要到孩子毕业之后学位才能释放。假设一个三孩家庭,每个孩子相差3岁,共用一个小学学位,从老大入学到老三毕业,需要十几年的时间,这会导致单套学区房的学位占用时间大大延长,学位流动性锁死,教育资源争夺将更激烈,宏观上必然出现拼抢学位的现象,学区房从此又有了新噱头。幸运的是,对于三孩家庭而言,一个学位可以用三次,等于学区房打了3折;悲剧的是,好学区自然更贵了......
 
      5、因为“养育成本高”导致不愿意生二胎的比例高达70%,而"养育成本"中最大的开支莫过于住房成本,所以高房价和生育率成了矛盾点,这是微观层面的现实。除了房子之外,宏观层面的老龄化问题,比房价更可恶,老龄化加剧导致劳动力减少,劳动力减少导致养育成本更高,养育成本高导致不愿意生孩子,不愿意生孩子导致老龄化更严重,无限循环。老龄化一般是通过延迟退休来解决,这也必然是8090后的大礼包。高房价问题可以通过保障房来解决,如我上面的建议,三胎家庭直接给一套120平的房子,让愿意生娃的家庭放心大胆的生。
 
      6、计划生育执行最严格的人群就是公职人员,新政之后,他们的评级、升职等不会再因为不符合“计划生育”政策而受限,而且公职人员群体的学历相对更高,对娃本位的理解也更深刻,对“养育成本”的敏感度也不高。所以,适配一定的鼓励政策之后,这一群体的生育潜力将彻底释放。
 
      7、和一线城市相比,二线城市受益更多,尤其是年轻的二线城市。一方面,在房价这个最大的养育成本上,二线城市更具备优势。二方面,二线城市居民整体年轻,育龄妇女基数大,所以生育潜力大。三方面,二线城市还有较大的空间吸纳更多的人口,政策面和现实面都是如此。

      8、关键的一点,目前年轻群体面对的是工作上的压力与生活上的“享受主义”,会导致一部分人尽量少生或者不生,要么就是生不起的局面,三胎不是说生就生的,现在一个孩子的开销那可是一笔可观的数字。这样来看,对放开三胎对房地产的影响,放开三胎对房价的影响是反面的。
 
      三、总结
 
      回到我们的标题,放开三胎对房价的影响。
 
      1、三娃增加的人口+高房价提高养育成本=抵消掉了,不算利好。要增加人口就得摁住成本(房价),楼市调控政策常态化。
 
      2、422和433家庭增加+大面积改善房稀缺=利好大房子,三房四房吃香,未来会有更多的改善新房供应。
 
      3、娃娃数量增加+优质教育资源稀缺=利好附带优质教育资源的房子。
 
      4、二线城市房价优势+育龄妇女更多=利好二线城市的未来的楼市预期,购房者更有信心,开发商更底气,好产品更多了。
 
      5、利益>成本 = 行之有效,鼓励政策其实是简单的算术题,大家都会算账,算明白了就生,算不明白就不生。
 
      把关键词连起来,放开三胎利好二线城市带有优质教育资源的大房子。
             

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