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你知道现在都是谁在买房,怎么买房?买什么样的房子吗?

      楼市有一个「九分定律」,意思是90%人喜欢的房子,跑通胀能力能超过90%的人。
 
      所以接下来,我要通过这份报告,帮大家解析这90%的秘密,相信对你投资买房有一些借鉴意义。
 
01、越来越老
 
      一线城市购房平均年龄约为36.6岁,新一线城市35岁,二线城市36岁。
 
      我记得2年前,有机构调查,全国买房平均年龄在29.5岁左右,一线城市大概在35岁左右。
 
      实际上,这几年买房年龄又增加了不少,这是因为近两年房价涨速太快,超过了人们赚钱的速度。买房变难,只能被迫延期。
 
不同级别城市人口年龄分布
 
      其中新一线城市新房的买房群体最年轻,大约34岁左右,这是因为新一线城市经济不错,房价相对一线较低。
 
      很多逃离一线城市的精英群体,都去了比如成都、杭州这些新一线城市,降维后,买房相对容易。
 
      最难的是买一线城市的新房,37.2岁。一线城市位置稍微好一点的新房非常贵,基本都属于改善,而改善房基本都是600万起步。
 
      整体来看,一线、新一线、二线的买房年龄,高低差不了几岁。
 
      因为二线房价虽然不及一线,但人们收入也不如一线,相对来讲,二线城市的买房压力不比一线小。
 
      其实,购房年龄是买房压力的一种表现。那么可以说,经济发展一般的城市,买房年龄大,意味着房价的泡沫越大。
 
不同城市买房年龄段
 
      大家可以按照图,自行对比一下。比如宁波和杭州,同为浙江强市,宁波综合实力不如杭州,但宁波平均购房年龄要比杭州大,这意味着宁波房价不太合理。
 
      除了衡量一个城市的房价泡沫值,我认为年龄就是一杆秤,衡量你和房子的距离。
 
      比如在北京,36.6岁之前买不起房很正常,在长春,32.6岁之前买不起房也很正常。
 
      如果这时候你丈母娘逼你买房,你就把这份报告打印出来跟她好好讲,“对于买房,大家都挺难的。”
 
      不过,态度一定要诚恳,别因此丢了爱情。
 
 
02、女性崛起
 

      2021年一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显,占比达到48.79%。新一线及二线城市,相较于2019年,同样出现不同程度的增幅。
 
      女性买房群体崛起是未来的大趋势,这背后,其实是女性“自我保护意识”的觉醒。
 
近三年女性买房比率
 
      过去传统观点下,主要是男方来提供婚房,但是一不小心离婚后,因为房子是婚前财产,女方只能“赔了青春一场空”。
 
      其实这方面我认为不太公平,男人越老越值钱,即使离婚后,也能找到小姑娘,但很少听说,女人离婚后,还能找到小伙子的。
 
      也就是说,随着时间推移,女性的社会竞争力会跑输同等级别的男性。
 
      现在很多女性明白这个道理了,前段时间去交流讲座,一个大二的女学生跟我说,毕业以后就要努力赚钱买房。
 
      “房子让我有安全感,也能让我在家庭和婚姻里更加有底气。”
 
      听得我一愣一愣的。尤其一线城市,女性买房慢慢成为一股潮流。
 
女性买房比率
 
      深圳女性购房者比例是最夸张的,已经超越男性达到54.64%。
 
      深圳女是最拼的。
 
      前段时间,有一个段子很火:去北京夜店,女生嘴里聊的都是买啥名牌包,如何傍大款,而深圳夜店里的女生,则是边喝酒边讨论如何赚钱,做生意。
 
      女性经济独立的城市,对男性的吸引力更强,毕竟现在生活成本这么高,更多的家庭需要的是携手共进。
 
      尤其是普通家庭的男孩子,毕业以后,尽量去大城市奋斗。大城市更加公平,一不小心,你还可能获得一个愿意跟你一起奋斗买房的另一半。
 
 
03、一次性付清
 

      31.8%买房全款,68.2%买房贷款,13.6%还清了贷款。
 
      还清贷款的买房人中,65.7%提前还款,34.3%正常还清。提前还清贷款的买房人中,90后提前还款的占比为68.52%,70后提前还款的占比为60.78%。
 
      这个数据,意料之外,情理之中。
 
      全款、贷款比例3:7,这个数值我的预期,因为目前中国人依旧被传统观念束缚,能全款尽量全款,谁都不想欠债。
 
      越保守的地方全款比例越高,比如以保守出了名的天津,全款买房比例高达38.02%,在一二线梯队中,排名全国第一。
 
      事实的确如此,在咨询我的买房的人群中,关于“全款买房”和“提前还贷”问题,天津相对较多。
 
      很多当地人非常厌恶“房贷”,宁愿攒够钱全款买房,也不愿早一些贷款买房。
 
      然而这种观念导致很多人错过楼市列车。
 
      贷款背后的含义是对未来的高度自信。
 
      它可以派生出更活跃的劳动力,更繁荣的经济,所以你会发现,杠杆越高的城市经济发展速度越快,越保守越落伍。
 
      我们从20年的深圳、杭州这些高杠杆城市的发展历程就可以看到。
 
      还有就是提前还清贷款的,比例高达65.7%,同样,这也是被传统观念所桎梏,这个问题问我的人非常多,答案只有一句话:
 
      如果你对金钱的支配能力=0,那就提前还款。
 
      并不是我鼓励大家激进背杠杆,而是买房一定要有投资思维。
 
      贷款本就属于金融,金融都是反人性操作,这么多年,一直都是愿意贷款的人通过银行,赚了老实人的钱。
 
      过去是,未来也是。
 
      唯一让我理解不了的是,90后提前还款的占比为68.52%。
 
      在现实世界中,后浪一直都比前浪更激进才对,怎么在买房这件事情上,反而又回去了?
 
      为此,我专门跑去问老曹,是不是数据出错了。他说没错,可能是家长不希望孩子有更多压力吧,毕竟现在90后能买得起房子的,基本都是家里给的钱。
 
 
04、小一点、安静点
 
      2020年度新增房源,两居室的挂牌房源量百分占比达到54%,成交最高。30.4%的消费者希望有一个“安静没有噪音的卧室”
 
      大城市因为房价高,所以刚需购房主流都以小两居、小三居为主,这种房源典型的“高单价、低总价”,是卖得最好的。
 
      而小城市房价低,一般以稍微大一些的三居为主,很多北方人去南方买房,看到90平米的房子感觉都下不去脚。
 
35城买房户型大小
 
      如果你想投资+自住,就要围绕着城市成交最高的房源类型置业,成交好意味着流动性高,升值潜力大。
 
      当然也跟每个城市的住房结构有关,比如哈尔滨、长春、沈阳等东北城市,开发商就喜欢造2居室,买房也只能围绕这种类型。
 
      关于居住因素,根据调查,“安静”第一。
 
买房挑选因素对比
 
      去年我去深圳搭建团队,因为时间太急选择了宝安片区的一个写字楼。
 
      后来非常痛苦,因为写字楼上方就是飞机航线,隔几分钟,飞机轰隆隆呼啸而过,震得我脑子疼。
 
      神奇的是,写字楼旁边的房价已经涨到了10万/平米以上,当地人竟然适应了这种奇怪的噪音。
 
      不过这是土地稀缺的深圳,放在其他城市,“噪音房”就没这么好命了。
 
      航道房子价格要比周边低20%左右,而且很难出手,临街住宅也要比小区内部的房子便宜一些。
 
      大家选房时,一定要关注“噪音”因素:
 
      尽量别买过大车的临街房,尤其是“国道房”,晚上大货车、半挂车就是你的噩梦。
 
      还有紧挨学校的房子,尤其是幼儿园和小学,并不是说小孩子不可爱,而是下课和放学后,吵到怀疑人生。
 
      除此之外,人们还关注,厨房、阳台、大客厅,这都是买房时需要关注的元素。
             

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