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威海各区域该如何选房:经区发展与西展(二)

      上一篇我们大概说了说威海的东进与西海岸以及临港,今天再说说经区

      个人认为,经区能得到大多数人的认可,从房地产方面来看,是有效地规避了上面所说的缺漏,做到了产城融合、稳扎稳打

      产业要求这一点,我们就拿这个月刚上市的两个新楼盘——璞悦府和璞悦山来说说吧

      璞悦府这块地有两个硬性竞拍条件:
      第一,竞得人须在威海经区到位外资不低于5000万美元,并经威海经济技术开发区商务部门认定,否则,视为违约
      第二,竞得人需引进总投资不低于2亿元的智能医疗用品快捷洗消中心和工业品牌运营中心区域总部

      最终,这块地是迪尚和三盛联手拿下
      迪尚是威海知名企业,是国庆阅兵上的威海制造,李克强总理视察过的企业,是威海的骄傲,以前,迪尚的业务以服装为主,是全国最大的服装出口企业之一,偶有地产项目——碧海庄园、悦海名居,也不多
      2020年初新冠疫情爆发,迪尚迅速成立了威海迪尚医疗科技公司,主要生产防护服和口罩,不仅满足国内防疫需求,还大量出口意大利、英国、法国、西班牙以及东南亚等20多个国家地区,截至2020年底累计出口8亿美元
      迪尚有目标要打造全省、甚至全国最大的医用防护物资生产基地,培育“迪尚——绿色健康护盾”国际品牌

      三盛集团,旗下有三盛地产、三盛教育、三盛科技、三盛健康四大板块,控股多家国内及香港上市公司,三盛地产位列中国房企综合实力45位,旗下的伯恩物业,是中国物业服务29强

      其实璞悦府这个项目不大,才12栋楼,若是只看这个体量,就不容易明白为什么这么小的一块地还需要这样实力不俗的两个大集团联手开发
      看竞拍要求才能知道,这两者的联合是强强联合、优势互补,迪尚负责自己擅长的产业,三盛负责自己擅长的地产,实现共赢
      对购房者来说,又有了一处高品质的楼盘可以选择;对经区来说,既引进了高端产业,又推动了区域形象升级


      璞悦山这块地也有两个值得注意的竞拍要求:
      第一,竞得人须在威海经区新增注册资本金并全部到账不低于5000万美元,否则,视为违约
      第二,竞得人须在经区的威海中韩自贸区地方经济合作示范区内(该产业园区的主体在经区的皇冠街道办事处东部和崮山镇西部),引进投资额人民币15亿元以上的高端医药及医疗器械产业项目,否则,竞买无效

      最终,这块地是威高和万科联手拿下       我们都知道,高端医药及医疗器械产业是威高的优势
      而作为全国百强房企的万科,具有外资优势
      当然,威高的资金实力也很强,妄自揣测,威高万科合作,万科投入更多的应该是它在地产和物业方面超强的能力
      也就是,这两家也是强强联合、优势互补,最终实现共赢
      而对经区,借势开发商推动产业升级,同时资金门槛筛选出的实力开发商,带来高品质楼盘,好的建筑塑造好的城市面貌,也是一举两得

      再来看看卖地的节奏
      经区的发展是靠着大量劳动密集型工厂、重工业企业,经过了第一阶段的积累之后,经区当前正处于产业转型、区域升级阶段
      在这个过程中,城区范围不断扩大,原有的厂区或是搬离或是升级,其实是有大量的厂区可以用来开发的
      但是经区并没有一股脑地卖地卖地,它也在卖地,但它保持着自己的节奏


      就说凤林这个板块,先是保利恒大,然后金茂碧桂园,再然后璞悦府,下一个不知道是谁,但可以肯定的是,这个板块还有不少地可以卖

      控制了土地拍卖的规模和速度,就是从源头上控制了市场上楼盘的数量,控制了供应量
      这就意味着,稳住了房价


      迪尚·三盛 璞悦府和威高·万科 璞悦山刚好是当前经区热门的两个项目,在这里就简单说一下
      这两个项目虽然名字相近,但基本构不成竞争关系,除了位置不同,两个项目的定位也不同
      璞悦府主要是小高层,面积主要是90平、108平,可以说面对的是刚需、刚改客群,它的优势在于周边配套的成熟,新都中小学、齐鲁商城、市立三院、海大医院、凤林新都菜市场等等都在1公里范围内
      璞悦山则主要是稀缺的6层洋房产品,一楼还是带院带下跃的,小区内的品质很高,背靠青山,环境清幽,但周边配套一般

      最后再说说西展
      西展主要有两个值得关注的区域,一是羊亭,另一个是双岛湾

      有一个数据大家一定想不到,2020年威海楼市,土地出让成交建面最高的是临港区(173.4万㎡),而第二名,就是环翠区(124.9万㎡),这是不是跟大家一直以为的环翠区没有地了的概念很相悖?
      个中原因很简单,说到环翠,我们想到的是市政府周边,威高广场一片,再多想点也不过是金线顶,说到羊亭,大家可能会愣一下,然后“哦”一声,明白了
      就是这个羊亭,贡献了环翠区土地成交建面的大部分

      羊亭最常见的宣传语是“中德生态城、西展新高地”,羊亭的建设就是围绕这个展开的,简单的说一下
      2019年3月,环翠区成为全国第四批“中德生态示范城市”,中德生态示范城的核心区就位于羊亭,为此,羊亭规划了以羊亭河为界,“南工北居中服”的发展格局,就是羊亭河沿线是服务区,南部是工业区,北部是居住区
      近期,羊亭楼市这方面,算得上新闻的应该是世茂雅庭这个项目的入驻开盘,世茂集团是进入羊亭的第一家一线房企,除了这个房产项目,世茂还计划投资70亿元建设环翠医疗健康产业园(觉得有必要跟大家解释一下,当前在建的里口山医院是环翠医疗健      康产业园的一部分,将来这个医院也是由世茂集团联合北大医疗集团共同运营的,园区内还有中医科普园、公寓酒店、商业住宅等其他板块)

      为什么羊亭发展到现在,才有这么一家全国TOP强的房企入驻
      这也可以说明羊亭当前的发展现状,羊亭河沿线是服务区,这里的服务业态处于中端偏下,多是小餐馆、便利店、手机店,再就是大众连锁燕喜堂、家家悦、景仁馅饼,没有高端服务;
图片
      北部的居住区,上面说了,一线的品牌房企当前只有世茂雅庭一家;南部工业区,对这方面没有详细了解,不做说明了

      从这个角度来看,羊亭整体的消费水平偏低,所以房价相对来说处于低位也就可以理解了

      不过这两年随着环山路的开通和进一步完善,羊亭越来越成为一个重要的交通枢纽,因为交通的改善,羊亭到各个区的距离都大大缩短,也加速地融入了威海市区
      若是在工业方面的实力能显著提升,羊亭这块价格洼地是很有希望成为价值洼地的

      在这里就简单介绍一下世茂雅庭这个项目
      世茂雅庭是TOP8品牌房企世茂开发的作品
      小高层
      主要产品89平两室一厅一卫,100平三室两厅一卫,115平三室两厅两卫
      它的一个亮点是八十多平的户型做了6米2的客厅,就当前市面上的产品来看,可以说是绝无仅有

      另一个西展核心双岛湾,比起羊亭似乎更尴尬,一直以来不乏概念,但楼市方面一直处于边缘地带
      双岛湾这边的房地产,主要是威建开发的(代表是北海新城项目,当前在售的是三期的建大未来城)
      上个月,威高奥兰多国际专科医院落地双岛湾,同时,威高还拿下了两千多亩的商住用地,用于开发建设威高双岛湾社区项目,这个大型住宅社区基本上就勾画出了双岛湾居住区域的面貌了

      其实双岛湾的自然条件比羊亭好,湾区里面海湾、山脉、岛屿、河流、湿地资源俱全,规划的定位也比较高——科技城,就是以高新技术企业为主,这个区域里还有威海职业学院、山东交通学院、山东药品食品职业学院三个大学
      但从定位之后,因为城市发展重心调整,双岛湾的发展就一直不温不火,具体发展会如何,还是要看政策

      最后说说环翠区和高区
      这两个区是威海发展最成熟的区域,购房群体相应地也是以二次改善、三次改善为主,这部分人群对房价的敏感度相对低些,这里的房价也就更硬挺
      当前在售的热点项目,
      环翠区有望岛区域的万达风雅颂、富力星光天地(下图),       金线顶的中海金线鼎、海信君澜,
      高区有世昌大道旁的龙湖春江天境、威高云山郡、金地观海澜湾
      也都是面对改善客群
      既要产品好又要配套好还要风景无敌的,就可以往这些地方找了

      最后,希望大家都能买到最适合自己的房子
             

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